土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象,在审判实践中已经不是一种偶然和个别的现象。房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能,往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。双方意思表示一致,其法律行为没有瑕疵,并分别到相应的登记机关办理了抵押登记。在此情况下,对房、地分押是否还有公权干预的必要,“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不可逾越的法律障碍?对此问题,在实务上实有 展开
土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象,在审判实践中已经不是一种偶然和个别的现象。房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能,往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。双方意思表示一致,其法律行为没有瑕疵,并分别到相应的登记机关办理了抵押登记。在此情况下,对房、地分押是否还有公权干预的必要,“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不可逾越的法律障碍?对此问题,在实务上实有究明的必要。 2000年3月5日,甲公司向工商银行申请贷款5500万元,约定2002年9月22日还款。为担保贷款,甲公司将其评估值7000万元(不包括地价款)的一栋大楼抵押给该银行,并于2000年3月21日到房屋管理局办理了抵押登记手续。2000年8月26日,甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。经评估,该土地价值为3500万元。建设银行了解到该块土地是出让地,土地上的房屋已经抵押并办理登记,遂决定向甲公司贷款2500万元,约定2001年9月16日前还清贷款。2000年9月15日双方到土地局办理了抵押登记。2001年11月5日,因甲公司届期未能偿还贷款,建设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权,拍卖抵押的土地清偿其贷款。审理中对本案房、地分押形成了几种不同观点。 一种观点认为,担保法第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此,房、地分押属于违反法律强制性规定的行为,应当确认两个抵押合同均无效,抵押权的设立也无效。 第二种观点认为,担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定,系法定抵押权的规定:以房屋登记设定抵押权的,当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权的效力;以出让土地使用权登记设定抵押权的,当然发生其附着的房屋同时设定抵押权的效力;两种情况下均无须对后者进行登记。据此,两个抵押合同和抵押权的设定都有效,但属于 “一物二押”性质的重复抵押,应以登记时间先后确定抵押权的顺位。 上述两种观点,有一个共同的理论前提,就是认为我国法律禁止房、地分押。因此,或是认为分押无效,或是曲为解释,认为“同时抵押”的规定系法定抵押权的规定。两者共同的缺陷是,均无视当事人的真实意思表示,无视经济生活的现... 收起
