明年准备置换买房想问下各种税费的问题?

首先介绍下个人家庭情况:全家都是上海人,准备明年置换购买房子现在情况如下:1:本人名下在09年有买过一套40多平米的小房子(公积金贷款,目前现剩余9万贷款未还清)2:本人和父母名下各有一套动迁安置房都是78平米 到19年3月 产证满5年(父母名下无其他房产)打算明年把两套动迁安置房全部卖掉,然后再买一套80平米左右的两居室房子,想问下各种税费是多少,还有怎么操作可以尽量少交一些税,做到卖买房产过程中各种税率降到最低?我查过一些相关房产买卖还有一套二套 满五唯一或者不唯一的各种税率! 第一个问题是,我卖我名下的动迁安置房肯定是满五不唯一,那么税率肯定会高,那么我是否可以这样操作,就是先卖掉我父母名下的动迁安置房,然后再把我名下的那套40多平米的房子过给我父母?然后再卖我的动迁安置房,这样是不是就算我是满五唯一了,可以少交多少税费? 第二个问题是,两套动迁安置房全部卖好后,我去再去买房子的时候,我名下的另一套40多平的小房子已经过给我父母了,这样操作是不是算我买房算首套,而不是二套,当然我是全款买,不涉及贷款! 第三个问题是,原名下40多平米的小房子过户给我父母,选择赠与还是交易,(个人倾向交易)因为查过说,赠与虽说是不存在税费问题但是以后万一要卖是要付20%的税的,所以我个人觉得还是用交易好,那么这个交易税费具体大概是多少? 还望各种专业人士给我解答,谢谢,最好能有具体举例的数字说明,谢谢!不甚感激! 收起