卖房子怎么定价最合理?都要参考什么依据?

您好，感谢您关注链家网。房子定价最关键的因素是业主的心理活动，想不想卖，想卖多少是报价的决定性因素，另外还有一些参考因素，我们可以罗列一下，供您参考。1本房类似户型，本小区类似户型，本商圈类似户型，毗邻商圈的类似户型报价参考以朝阳区北苑家园为例，90-100平米的房子报价在500万-550万偏多，类似户型也就可以参考这个价格区间。2本房自身因素的优劣会影响房子的报价，包含装修，楼层，位置，税费，物业，环境等因素一般来说，同户型精装的比简装毛坯的会贵5万-15万左右；中高楼层更容易受人青睐，比底层和顶层会贵10万-20万左右；房子在小区位置视野的不同也会增加或减少房子的卖点；满二满五标签的不同，在税费上拉开差距，影响房子的报价；物业和小区环境越新，房子的价格比周边类似的户型会贵一些等等。3 类似户型的最近成交价格以朝阳区北苑家园为例，90-100平米的房子成交在480万-540万偏多，类似户型也就可以参考这个成交区间适当上浮3%左右即可。希望可以帮到您，有需要可以继续追问，望采纳并点赞！以上信息来源链家网2017-12-14日数据 收起

您好感谢关注链家网！卖房定价真的有好大学问在里面！看似简单的事情实际上好多因素相互制约影响，烦请听我细细道来！先从买房的要素说起吧！第一：位置 可以说这项是起到决定性的因素，从大的角度说，北京六环已经投入使用，可以说一环比一环贵！小汤山67平和德胜门的67平那价格差距我就不说啥了，自己体会下是不是遭受暴击啦，，，，，我已晕了）第四 社区因素 这些是购房者对房子的第一印象，就像相亲也很重要的！小区物业品质、是否人车分离、是否有水系花园、是否有地上地下停车位，，，，，第五 价格 说到最后一点，也是您问到的这点，可以参照市场对所在小区进行定价，市场价才易于接受，否则价格过高不会有人买，价格太低您也不卖不是？         来快拦着我，我再写就超字数了，，，好吧我话太多了。顺便打个广告：北苑家园望春园小区上面的通通有！！！作为社区推荐顾问欢迎随时咨询，时刻准备为您服务！以上信息来源链家网2017-12-14日数据，距离来源百度地图！ 收起

卖房定价相关因素比较多，比如楼的位置、户型、总价情况等，一般是看同户型对比或同小区对比，例如同户型小区中心的房子就比临街的房子好卖一些，价格会稍高一点，小区内优质稀缺户型或抢手户型就好成交，价格也会略高一点。税费、装修、楼层三者的影响最大的税费，一般业主就一套房子也满五年的购房成本最低，如果买方贷款的话税费差距会更大，一般至少差距都得10几万，楼层：一般没电梯的中间层会好卖一些，有电梯的楼只要采光好就影响不大，不过一般底层和顶层价格都会稍低一些；装修：装修一般不会对价格有影响，但是装修好的房子会给人更好的视觉感官，有些不想装修的人可能会选择装修好的房子，以我所在的社区为例，同样一套60平左右的房子，精装修的房子通常会比没有装修的房子多卖3万-5万左右，而且成交速度会快一些。其他有影响的一般就是房子的一些外在因素，比如交通、配套设施、小区环境、物业管理等；定价是一般都是对比定价的，比如拿最近一套同户型的房子成交价格作对比，然后以大众的眼光来评判两套房子的差异，毕竟群众的眼光是雪亮的，换个角度考虑会更理性一些。 收起

您好！链家李日贵很高兴为您服务!看到您的标题里“最合理”，就可以看出您是一个理性的人。下面我们言归正传，就不恭维您了。所谓的最合理，就是在市场价范围内的，既不是高出市场价太多（让客户望而却步），也不是比市场价低太多（让您卖亏了，我们可是为您着想哈）。下面我给您逐个分析定价因素，您好好划重点哦1，历史成交。历史成交是我们经纪人的命根，无论从事这个行业多久，我们都得记住历史成交。为什么呢？因为客户来到我们这里德胜门，也不知道这个房子多少钱买合适，最直接的参考就是上一套，上几套的成交价格，以此来判断市场以及这个房子的价格。比方说，昨天安德馨居成交了一套南北通透在二层的两居，单价是每平米12万5，客户脑海里就会以此作为依据，比这个价格高太多的，不看了，低的就会产生兴趣，吸引他过去。2，业主急迫程度。这里的急迫度包括您的售房原因（变现还是换房），对市场的判断预估（上行还是下行）。比如，您要是着急用钱，就稍微报低点，加快成交周期；反之，就会拉长成交周期。换房的话，如果您一直没有看好房子，可以稍微高点，骑驴找马嘛，找到合适的再说；如果您已经找到喜欢的房子，建议您稍低点，加快成交达到换房目的（这个建议，您不会吃亏的，因为您找到了好房，这是终极目的）。3，房子所处的位置。客户买房会看房子所在区域，交通是否便利，生活设施是否完善，楼栋所处位置（例如是否临街，采光情况等）等等。比如，您房子小区周边如果有地铁啊，有大型超市，楼栋还是小区中心，那么恭喜您了，您房子可以稍微报高点。4，房屋自身情况。主要包含房屋产权状况（是公房还是商品房，是否满五年，是否唯一），朝向，户型，物业，燃气状况，通风，景观等情况，当然还有您说的楼层与装修。楼层上，如果是板楼不带电梯，二层，三层，四层都是比较好的，顶层相对差点，因为购房者总有各方面担心。如果是高层住宅，那么楼层越高越好（顶层除外哦），登高望远嘛。户型上，南北通透的房子要比东西通透的好卖，最次的是不通透的。告诉您一个秘密，装修好即卖相好的房子，很吸引客户的。因为篇幅有限，就不一一举例了，如果您还想了解更多，可以打我电话哦这是我的广告时间。5，小区环境。客户选房肯定希望小区有山有水，各方面都好，您如果找房也是希望找个住得舒服的地方，特别是改善型客户特别注重小区环境，住房体验。如果您房子就是在这么一个山水有望，鸟语花香的小区，您太幸福了，怎么舍得卖呢，是否再考虑考虑？6，客户的消费心理。包括客户的心理障碍，偏好以及交易的急迫度等。比如有些客户就喜欢顶层，喜欢这种居高临下的感觉。以上是我通过我的经验以及同事的帮助下总结出来的，我的建议就是在参考历史成交的基础上，市场价上下浮动，既不高挂，又不低卖。也祝您房子能早日卖出去，谢谢。 收起

您好，欢迎来到链家网，买房的一般都是看总价，比如普通住宅满五年并且是业主家庭名下唯一住房的话，客户买房只有契税，如果满五年不是业主家庭名下唯一住房，个人所得税费就会相差很多；装修，除非装修很好，一般装修的话对卖方没有太大的影响；楼层影响比较大，一般楼层低的总价低一些，高楼层带电梯的楼栋，低楼层会比中间楼层的同户型，总价低10万-20万左右；还有户型，户型好的房子不仅卖的快，价格相对来说也高一些。其实户型和税费相对来说影响比较大，希望我的回答能帮到您，期待采纳。 收起