购买期房会有风险吗?

期房,顾名思义,我们可以联想到期货,期房即在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。1、查看售楼处是否有预售许可证,售房单位是否相符,预售许可证的日期是否过期,现在很多地区已禁止买卖期房2、上网查找工程商的评价,是否有不良记录,这些在网上都有信用档案的;查看所在小区的物业是哪家,同样上网查看物业公司的信誉。一般大型的房地产商的信誉基本没问题,资金周转压力小,出问题的可能不大。主要是一些资历浅的小公司。3、到施工场地具体看一下施工情况,看楼房已经实施到什么程度,施工人员的状态,是否在正常施工等4、付款的时间及方式,采用分期付款的方式支付房款,这样不仅可以减轻经济压力,同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款,直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。5、违约责任的约定,约定如果开发商不能按期交房,应如何赔偿购房者的经济损失。这个是跟购销合同不同的一个合约,可以维护自己的权益。根据一般的违约条款,购房者只能等合同约定时间到期后,方可要求赔偿或退款,而这个期间不但包括合同本身的期限,还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限,非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后,如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况,或到期根本无法交房的情况时,购房者可按合同规定提前终止合同,并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款,协商不成,可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法,这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。 收起

期房买卖,对开发商来说,可在房屋建设过程中获得大部分甚至全部资金,减轻借贷压力,投资迅速回笼,当然是求之不得的好事情;而对普通购房者来说,投入大量的资金,得到的仅是一纸合同,而合同中标的物——真正梦寐以求的房屋,却正在建设之中,变数大,风险也很高。那么购买期房时,我们会遇到什么风险呢?又该如何规避呢?一、开发手续不全房地产开发必须经过国有土地使用权出让,有偿取得国有土地使用权,然后才能进行房地产开发。从程序讲首先要有计委的立项批文,然后要有规划局用地和工程的规划许可证,交纳国有土地使用权出让金,办理国有土地使用权证或建设用地批准书,还必须经建设局批准办理施工许可证,最后到房管局办理房屋预售许可证,才能进行预售。然而实践中,一些开发商由于资金实力不足,等交纳了土地使用权出让金,已经没有钱再建房子了,所以不等取得预售许可证,甚至还没有开地槽,就开始打广告,卖房子,用购房者交纳的房款再去建房子。这种房子自然风险很大,有的是交不了房,有的是迟延办证,甚至还有的办不了产权证。还有个别开发商不办五证,直接在集体土地上建房,蒙蔽购房者。预防措施:买房子之前一定要查看开发商的五证,并且要查看原件,不具备五证的房子最好不要买。二、虚假宣传开发商为了尽快把房子卖出去,纷纷在楼书广告上大做文章,把环境说得是如何如何的美,功能是如何如何的齐全,交通是如何如何的便利,并配有精美彩色图片。但等购房者入住后,却发现不是那么回事儿,楼间距缩小了,人工湖没有了,绿地也变成了车库,医院、小学也不知跑到哪里去了等等。预防措施:把开发商的广告和承诺写进合同,并订明不能兑现的违约责任。如果说开发商执意不签,要么你放弃购买,另选他处,要么就干脆认为没有这些承诺,否则期望值越高,落差可能会越大。三、合同陷阱房地产专业性很强,法律法规又非常复杂,购房者难以掌握,并且大多数购房者都是第一次购房,没有经验,很多连合同也没见过。于是个别开发商不讲诚信,在合同中设置了好多陷阱,例如最常见的定金陷阱以及逃避违约责任等。预防措施:签订合同之前,先学习,要请教房产律师。如果自己还是不懂,最好请房产律师代签。千万不要肓目轻信,随意签订合同。四、规划设计变更开发商为了追求利益的最大化,往往变更规划设计,尤其是楼间距。预防措施:一定要等房地产开发公司房屋建起之后,经现场实际勘察,再签合同。另外签合同时,要签上开发商擅自变更规划设计的违约责任,尽量要签的高一些,并定明可以退房。五、延期交房部分开发商由于自身实力不足,无法按时交房,按说延期交房应该是开发商承担违约责任。但开发商往往将违约金定的明显过低,比如规定为日万分之一,低于银行贷款利率,根本起不到惩罚作用。预防措施:在签订合同时,要明确违约责任,并要尽可能的高一些,另外,最好签上延期交付多少日,购房者有权要求退房,退房的开发商承担怎样的违约责任。 收起

从法律角度上讲,期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。大众对期房的通常理解是未修建好,尚不能入住的房子。而从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目最初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前的房屋。这里我们采取法律角度认定期房,现对购买期房的风险作出分析:一、逾期交房开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足,致使工程拖延。为了避免此类问题的发生,购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细,譬如其资金实力,和其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。另外,在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚,并按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定约定开发商不能按时交房时应该承担的违约责任,这样才能做到有备无患。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人之间没有约定,经对方当事人催告后,解除权形式的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。房地产公司逾期交房属于违约行为,购房者遭遇逾期交付后如果认为继续履行合同已经不符合自己的购房目的,可以要求解除合同并退还房款。如果仍然愿意继续履行合同,可以按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向房地产公司进行索赔。二、房屋质量问题三、交房时发现房屋面积和格局与原规划不符这个问题只能在交房后才能发现,所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定,以减免自己的损失。法律对此所作的具体规定主要为,在订立合同时,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。四、交房时发现与预售的广告宣传不符房地产开发商为了促销,不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传,其中不乏一些虚假广告,而购房者往往会被这种令人眼花缭乱的广告所迷惑,草率签订房屋买卖合同,交付房款或定金,但是等见到真正的楼房时却会大失所望,这时才发现其与广告宣传完全不符。这种上当受骗的经历在期房的购买中发生的几率非常大。发生此类情况,购房者在维权时也困难重重,因为这涉及到了广告公司、房屋销售商、开发商三方,在要付法律责任时三方就会互相推诿。解决这一问题的办法主要包括:①在合同约定时就将广告中的内容写进合同;②如果发生上述问题,可以直接找开发商要求其承担责任,因为其是订立买卖合同的一方。以上关于“购买期房的风险有哪些”“购买期房时应注意什么”相关问题的解答只是针对实践中经常出现的风险,其实在期房买卖中还会遇到各种各样的问题,所以最关键的就是重视购房合同。因此建议购房者在签订期房买卖合同时应本着积极的态度向专业的房产律师进行咨询,最好是在律师的指导下签订购房合同,只有这样在购房者利益受到损失的时候才能有权依据合同约定,要求开发商支付违约金并赔偿损失。 收起