政府介入分类供应 美国既实行政府介入住房理念,又不“大包大揽”;既有政府适度的社会保障,又由居民尽其所能负担住房消费的理论,亦即“住房分类供应”的理论。 实行分类供应的管理政策 美国住房制度包括四点,其一是实行住房分类供应;其二是对居民收入线进行划分;其三是提供足够的社会保障;其四是严格管理。 对高收入者供应商品房,并照章收税;对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”;对低收入者供应由政府补 展开
政府介入分类供应 美国既实行政府介入住房理念,又不“大包大揽”;既有政府适度的社会保障,又由居民尽其所能负担住房消费的理论,亦即“住房分类供应”的理论。 实行分类供应的管理政策 美国住房制度包括四点,其一是实行住房分类供应;其二是对居民收入线进行划分;其三是提供足够的社会保障;其四是严格管理。 对高收入者供应商品房,并照章收税;对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”;对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋。 居民收入线由政府划分,每年公布一次,因而每个城市的居民收入线各不相同。近几年,美国几个大城市的居民收入线大体是:户年收入在12万美元以上为高收入者;户年收入在2.4万-12万美元之间为中等收入者;户年收入在2.4万美元以下为低收入者。 对中等收入者实行两种社会保障:一、贴息贷款,包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价,也包括对居民提供购房贴息贷款,最长的还款期为30年(曾经有少数年份规定为35年)。开始有一段时间的贴息利率曾降至3%,后随经济发展而减少贴息,逐步提高利率,目前已经接近市场利率;二、减免承建商和居民的有关税费。对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额,从而减免相应的所得税。 对低收入者的社会保障方法是:让他们租政府规定的房租标准线以下的住宅,也就是租用旧一些、小一些的住宅,亦称廉租屋,房租超过户收入25%的部分由政府补贴。 由于中低收入者住宅含有社会保障,政府就理所当然地对其加强控制和管理。由政府控制户型、售价和供应对象。 政府适度支持和住房商品化 美国的住房分类供应主要特点和成功之处在于:首先,坚持政府适度支持和居民尽其所能相结合。政府如不给支持,广大中低收入者很难解决好住房问题。支持过了头,超过政府的经济承担能力,就难以持续推行。这就需要科学地确定政府支持的“度”。 其次,坚持住房商品化。美国的住房分类供应制度决定,高收入者购买商品房,中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅),低收入者也到市场上租赁规定房租以内的商品房(廉租屋)。这就从整体上实现了住房商品化,避免产生政府大建公房、包揽住房的弊端。 再次,以解决好中低收入者的住房问题为重点,并以中等收入者为重中之重。美国政府制定了对社会住宅的一系列政策,包括控制户型和造价,推行住房梯度消费,实行长期低息贷款,减免所得税等。其最终结果是,政府负担的社会保障是小头,中等收入者付出的房价是大头。既适度地减轻了政府的负担,又保证中等收入者买得起、买得到适合自己经济能力的住房。这是推行住房分类供应制度必须抓好的重中之重。 最后,美国政府以中低收入者住房含有社会保障为由,决定对中低收入者的住房户型、房价和供应对象进行管理,对低收入者租房细微到进行合同管理。由于管得很严格、很到位,就保证了住房分类供应制度的顺利实行. 不久前,一些地方政府为了安抚民意,要求房地产商公布建房成本,引起广泛争议。最近,波士顿地区正好爆出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。虽然案子还没有最后了结,但在这一过程中所反映的有关法规,对我们制定平抑房价的政策不无启.问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是,一些私人房地产商,可以申请特批的土地,为中低收入阶层建经济适用房。作为条件,其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律,虚报成本,隐瞒赢利,被州政府抓住,要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。 问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是,一些私人房地产商,可以申请特批的土地,为中低收入阶层建经济适用房。作为条件,其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律,虚报成本,隐瞒赢利,被州政府抓住,要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。抄的,希望有帮助。 收起
