拆迁评估存在哪些方面的问题?有哪位了解?

中国首席拆迁律师团---路永强律师教您维权随着我国城镇化进程的加快,大规模的房屋拆迁和企业拆迁还将持续一段时间,对于被拆迁企业主来说,最关心的莫过于怎样拿到合法的补偿,怎样能够获得更高的合法利益。路永强律师及率领的中国首席拆迁律师团在多年的法律实践中总结,多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估,或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告,这是大错特错的,企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果,也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此,重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。一、法律依据。国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。集体土地上企业评估:《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。二、从事实角度讲需要注意的问题。工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至最高值(拆迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。下面,就这三个阶段分别进行一些分析:(一)拆迁准备阶段:⑴因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;⑶由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;⑷由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;(5)工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。(二)拆迁阶段:在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:⑴生产经营中仍需要支付的费用:A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;C、管理费用;D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。(2)财务费用:因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。(三)、拆迁后生产恢复阶段:在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。三、从法律角度应当注意的问题。1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现,很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的,这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中,总是想先跟企业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。总之,在路永强及中国首席拆迁律师团在办案过程中发现,每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题,但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发,认真分析影响企业评估的各个症结所在,才能更大限度的提高补偿,争取补偿。如遇以上难题请致电中国首席拆迁律师团,竭诚为您服务。 收起

建设符合国家产业政策和区域发展规划,选址合理;项目产生的污染物经治理措施治理后,可以做到污染物达标排放,对周边地区环境质量影响较小,项目建设符合我国清洁生产的总体要求,环境风险在可接受范围内。1)对本项目建设是否认可;(2)对项目所在区域环境质量状况的看法,认为存在哪些环境问题;(3)本项目建设和运行过程中主要关注的环保问题;(4)对本项目环境保护管理及措施的合理化建议;(5)其他一些有关环境保护方面的想法和建议。 收起

建设符合国家产业政策和区域发展规划,选址合理;项目产生的污染物经治理措施治理后,可以做到污染物达标排放,对周边地区环境质量影响较小,项目建设符合我国清洁生产的总体要求,环境风险在可接受范围内。1)对本项目建设是否认可;(2)对项目所在区域环境质量状况的看法,认为存在哪些环境问题;(3)本项目建设和运行过程中主要关注的环保问题;(4)对本项目环境保护管理及措施的合理化建议;(5)其他一些有关环境保护方面的想法和建议。 收起

百叶门衣柜的优点主要表现在哪些方面1.调节光线、通风:在夜间,赛尚百叶门可以防止室内光线照射到室外;冬季可以引入阳光,让房间变得明亮温暖;夏季可以在遮挡强烈日照的同时保证通风,使房间的空气清新凉爽。2.节省能源、调温:冬季防止室内温暖的空气流到室外,提升空调暖风的功效;夏季遮挡日光的直射,提升空调的冷风效果。3.保护个人隐私:通过调节叶面的角度,可以阻挡从上或下射来的视线。若想阻挡下面的视线,则应把叶面的凸面冲向室内一侧,若想阻挡上面的目光,则反之。4.隔音、防紫外线:与普通门窗相比,百叶门窗的隔音性能增加70%以上,在炎炎夏日里,可以阻挡95%以上的紫外线。5.美观简洁、时尚:沿袭数百年欧美的家装风格,百叶门窗在所有的装修中具有无可比拟的天然之美及广泛的实用性。它融入现代家装理念,为现代简洁的空间带来变化悦目之感;多种颜色的选择更使百叶门窗与家居装饰的格调融为一体。百叶门衣柜的缺点主要表现在哪些方面1.清洁困难,百叶门衣柜也有不可避免的弊端,那就是不易清洁,所以现在很多品牌厂家对此进行了改观,尽量用防尘设计,只需用用鸡毛掸扫一下就可以,不过冠特卧室家具还是建议,购买的百叶门衣柜最好是添置在高层住宅或灰尘较少的房屋里,尽量避免清洁问题带来的困扰。2.由于百叶门衣柜通风的特点,室内的灰尘和一些飞虫有可能进入衣柜,弄脏储存在里面的衣物。对于比较容易潮湿的房屋百叶门衣柜不能起到防潮保护衣物的作用,不建议使用百叶门衣柜。 收起