市场法在房地产评估中的应用

1、有一套别墅,建筑面积350平方米,目前需评估出2009年5月的价格。估价人员运用市场比较法进行别墅估价,最终选择了三个实例。经调查,该类别墅从2008年6月至2009年5月的市场价格定基物价指数为103,100,102,105,110,107,117,125,145,140,155,172则编制下表:请根据下表的已知数据,填空,并用算术平均法求出该别墅的单价和总价。案例比较因素 实例A 实例B 实例C交易时间 2009年4月 2008年10月 2009年2月交易价格 16000元/平方米 14350元/平方米 15851元/平方米交易情况 正常 偏低3% 偏高2%交易情况修正 100/( ) 100/( ) 100/( )交易时间修正 区域综合因素 100/115 100/110 100/100个别综合因素 100/105 100/110 100/( )修正后的总系数 0.90修正后的价格 2、有一待估土地需评估,现收集资料如下,相比被估土地,A、B、C、D、E五块土地的交易情况、区域因素和个别因素状况的调整幅度如下表:宗地 成交价(元/平米) 交易时间 交易情况 容积率 区域位置 个别因素A 1600 1999 2% 1.2 1% 0B 1610 1999 5% 1.3 0 1%C 1620 2000 0 1.6 -1% 2%D 1650 2001 4% 1.4 5% 5%E 1680 2001 0 1.3 3% 3%另调查,该市用地容积率与地价的关系是:当容积率为1—1.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%,超过1.5时,超出部分的容积率每增加0.1,单位地价比为容积率为1时的地价增加3%,该城市地价指数为:时间 1997 1998 1999 2000 2001 2002指数 103 105 106 108 110 112根据以上情况,评估容积率为1.7的该宗地2002年的价格。1)确定可比实例交易时间因素的修正系数、交易情况修正系数、容积率因素的修正系数、区域和个别因素的修正系数等。并用算术平均法,求取被估空地的修正后的评估价值。 收起