未婚买房权益

从一起婚姻案看不动产登记的效力 一、问题的提出某基层人民法院受理了一起离婚案件。李某(男)与张某(女)婚后由于双方性格不和,经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚,但对其现在居住的房产分割上发生纠纷,不能达成一致意见。该房屋原属李某单位所有,在1999年房改售房时,向单位缴纳了房改购房款25000元,但由于各种原因,至离婚诉讼时仍未办理产权登记手续。 原告方张某认为,虽然尚未取得房屋所有权证书,但该房屋的买卖符合国家房改政策,已经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准,并交纳了房改购房款,各种手续齐全合法,应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。 被告方李某认为,根据我国法律规定,房屋买卖须经登记后领取产权证,产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记,产权仍未发生转移,仍应属单位所有,对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间,被告又以生活困难为由,撤回了房改申请,并收回了已经交付的购房款。 二、我国不动产登记效力的现行规定 我国物权法尚在制定当中,仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定,房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件,那么从法理上讲,我国的房地产登记就是采取的登记要件主义,即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意,而且要求必须登记,非经登记不能对抗第三人。我国现行《土地管理法》第12条规定,依法改变土地权属和用途的,应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的,必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为,权利行使一般应由当事人自己来决定,不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之,并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件,申请登记的权利只有在登记后,权利才能得到法律的保护,但在相对人之间即使未经登记,只要双方当事入之间达成合意,合同适法,不违反社会公共利益,那么就当然产生效力,对当事人有约束力。 可以说我国目前在法的层次上,关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的,存在不同的理解和解释,导致不同的法律效果。比如上文所举的案例,如果按登记要件主义理解法律,那么房产权属的转移尚未完成登记,所有权的变动就没有生效,房屋所有权仍然属于被告单位,因此,此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割;如果按登记对抗主义理解法律,那么虽然尚未完成房产权属变更登记,但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议,且已经过相关部门审查、审批,合同适法,那么该合同对双方是有效的,该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产,应该进行依法分割。 虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确,但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布,1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。” 三、外国立法例的分析与借鉴 从历史上看,18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来,不动产登记制度得到了广泛采用和发展,主要形成了三种不同的立法主义,即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用,该主义认为,仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示,则不动产物权的变动不生公信力,亦不生物权变动之法律效果,登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用,即当事人之间只要形成物权变动的合意,即生物权变动之法律效果,只是未经登记不具有社会公信力,不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时,往往有所偏重。 我国民法通则第72条第2款规定,按照合同或其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件,主要针对的是动产物权,在立法上属于以成立要件主义为原则,以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。 与对抗要件主义相适应的登记对抗制度,强调当事人意思自治,但在保障交易安全方面存在缺陷,因为在一方当事人取得物权后,未经登记公示,第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象,先物权行为有效,第三人行为也有效,这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度,克服了上述弊端,强调不动产变动不经登记不能生效,有利于保障交易安全,维护交易秩序,但如果将之绝对化,则不利于商品流转,影响效率,增大交易成本。在法律不完备的情况下,容易导致公权力对私权力的过分干预。同时,在交易过程中,也容易发生相对人恶意终止合同的情况,法律无法干预,有违公正原则。其实在国外作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合意也规定例外。德国民法典规定:尚未登记的合意,在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时,同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间,任意撕毁合同,使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外,外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的,发生与其行为意愿相反的效果”的法谚,这亦能起到对合同效力的保护作用,值得我国立法借鉴。 四、我国不动产登记效力的立法思考 从各国法例分析看,对于不动产登记的效力规定不尽相同,所采主义亦不相同,但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期,明确产权关系,维护不动产产权所有人的利益,保障交易安全,建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点,也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善,法制的不健全,产权关系的不清晰,在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱,要制止这种混乱,应加强对不动产登记的管理,在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况,对登记效力进行不同的规定,兼采登记对抗主义之合理部分,这同样也是维护当事人的权益,保障市场交易安全和效率的需要。 在立法上,应在物权法中统一规定不动产登记效力的基本原则,并相应制定不动产登记法,详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等,完善不动产登记制度。要改变部门立法和法律的冲突和矛盾,对于不动产登记效力要区分不同情况,规定不同的效力。比如对于依法经相关部门审批通过的房改房买卖合同,在送交产权产籍部门时就应该认定其合同已经生效,因为其具体内容是否合法,房改是否符合国家政策,已经国有资产管理部门、房改管理部门的审查、审批,当事人双方也已达成合意,产权登记应只是一种形式审查,而非实质性审查,不影响合同的效力。另外,我国的审查制度往往涉及多个部门,手续繁杂,应在登记过程中明确在哪个环节、哪个时点为生效时间,使法律更严密,更具可操作性。 对于因继承、法院判决、法律直接规定、国家征用、自筹资金等形式取得的不动产物权亦应采取登记对抗主义进行规定或规定不经登记禁止其处分权利,但并不以登记为权利取得、移转、变更的生效要件。这样既可保护交易安全,亦可提高市场效率,限制行政权力的过分膨胀。 论我国婚姻财产制度下的不动产物权取得我国婚姻财产制度实行法定夫妻财产制度和约定财产制度。一般情形下,在法定夫妻财产制度下,夫妻一方的个人不动产物权与双方的共同不动产物权界限分明;对于法律实践中经常遇到的婚前一方以个人名义出资支付商品房首付款后以一方或者双方名义向银行贷款支付余款并于婚后方才取得不动产物权的,应当充分考虑到各种情形,以认定为夫妻共同不动产为宜。在约定财产制度下,则可以对婚前个人不动产及婚后不动产作出各种形式的约定。 关键词: 法定夫妻财产制度 约定财产制度 不动产物权 一、我国婚姻财产制度类型 我国的婚姻财产制度分"法定夫妻财产制度"和"约定财产制度"。其中"法定夫妻财产制度"是指《婚姻法》第十七条、第十八条规定的情形。即"夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。""有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。" 其中"约定财产制度"是指《婚姻法》第十九条规定的情形。即"夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第是第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻所有的财产清偿。" 可见,在夫妻双方对婚前财产或者婚后财产没有书面形式的特别约定的情况下,夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的动产或者不动产均系夫妻共同财产。而且,根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十九条的规定"婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。",婚前个人财产通常情况下是不能随着夫妻婚姻关系的延续而自动转化为夫妻共同财产的,除非当事人之间根据"约定财产制度"作出完全相反的约定。 二、法定夫妻财产制度下的不动产物权取得 诚如上述,一般情形下,在法定夫妻财产制度下,夫妻一方的个人不动产物权与双方的共同不动产物权的界限是分明的,不存在在婚前个人财产向婚后夫妻共同财产转化的可能性。 对于婚前一方以个人的名义用个人财产支付不动产的全部对价却于婚后方才取得不动产的登记证书从而取得不动产的所有权的,应当认定为该方的个人财产,因为此时仅仅是其婚前个人财产的价值形态由金钱转变为不动产而已。对此,在司法实践中存在截然相反的两种观点,导致两种完全不同的判决。一种观点认为,应当以取得房产证的时间为标准,认为此类房屋属于夫妻共同财产;另一种观点认为是以出资人为标准,认定该房产属于个人婚前财产,应归属于以个人财产出资购房的出资人所有。〔1〕 对于婚后一方以其婚前个人财产或者婚后取得的依据《婚姻法》第十八条之规定应当被确定为个人财产的其他个人财产出资购买的不动产,一般情况下,应当首先基于夫妻双方之间的夫妻身份的特殊关系推定为该不动产系夫妻双方的夫妻共同财产,不论该不动产在不动产登记簿或者不动产所有权证书上所体现的名义是夫妻双方中的任何一方抑或是其双方。只有在负有举证责任的一方有证据证明该不动产是其个人财产的情况下,才可以推翻上述推定。如华东政法大学学者许莉即认为"在当事人没有特别约定的情况下,夫妻财产关系适用《婚姻法》中关于法定夫妻财产制的规定。判断夫妻财产的归属,应以现有的财产形态为依据。依据《婚姻法》"婚后所得共有"这一规则,只要系争财产的权利取得时间在婚后,则首先应推定为夫妻共有财产。夫妻一方有相反证据的,可以否定夫妻共有的推定。""夫妻一方用个人财产购置房屋,只要产权登记时间在婚后,则无论购置行为在婚前还是婚后,都适用同样的推定规则,只是婚前财产的表现形态有所不同。购置行为发生在婚前的,夫妻一方的婚前财产形态表现为买卖合同中的债权,即婚前个人享有的债权于婚后转为房屋所有权;购置行为发生在婚后的,夫妻一方婚前的财产形态表现为金钱,即婚前个人所有的金钱于婚后转为房屋所有权。这样的推定规则,可以合理决定夫妻财产纠纷中的举证责任分配问题,也符合法定夫妻财产制的本意" 〔2〕 对于法律实践中经常遇到的婚前一方以个人名义出资支付商品房首付款后的婚前或者婚后,以双方名义向银行贷款支付余款并于婚后方才取得不动产物权的,在实践中存在争议。第一种观点认为,谁出资则谁所有,婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准,房产增值部分当然属于产权人所有;第二种观点则认为,即便是一方婚前支付房价款的房屋,只要是在婚姻关系存续期间取得房产证的,就属于夫妻共同所有。即使是产权人婚前取得的房产证,但是要夫妻双方共同还贷的,产权人的配偶也有权分割房产的增值部分。以上两种观点分别以上海和江苏两地高级人民法院所持观点为代表。〔3〕笔者认为,应当充分考虑到各种情形,以认定为夫妻共同不动产为宜。理由是:婚前一方以个人名义出资支付的首付款部分虽然系其婚前个人财产,但该首付款的支付是以双方结婚为目的而购置婚房的行为,该款应当视为对方的赠与;至于首付款之外的余款,无论是婚前或者婚后,双方共同向银行贷款取得借款后即共同取得了对该笔银行贷款的共同所有权,再共同将该款出资给开方商并共同还贷的行为并不影响和改变该款的性质,该款对应的房屋的价值部分亦应当认定为夫妻共同财产。同时,我国《物权法》对不动产物权的取得采登记生效要件而不是登记对抗要件主义。根据《物权法》第十四条、第十七条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。""不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记薄为准。"因此,只有在取得不动产的所有权证书的情况下,登记在权属证书上的登记产权人才能成为法律意义上的所有权人。而根据《婚姻法》第十七条的规定,只有在婚姻关系存续期间取得的不动产,才是夫妻共同财产。因此,笔者赞同在婚姻关系存续期间夫妻任何一方以个人名义取得不动产权属证书的,该不动产应当认定为夫妻共同财产的观点。 三、约定财产制度下的不动产物权取得 根据《婚姻法》第十九条之规定,夫妻双方可以在婚前或者婚后通过签订财产协议的债权形式灵活地对婚前个人财产或者婚后共同财产做出符合各自实际情况的各种约定,包括约定归各自所有、部分共同所有或者全部共有等情形。婚前财产协议中可以约定在双方领取结婚证确立夫妻关系后该协议生效。当然,囿于我国国情及民族心理,该协议的签订的必要性及可操作性值得商榷。 收起