先说预售时的问题: 商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系,还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中,任何一个环节发生法律风险,均可能影响到商品房交易合同的履行。 购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中,购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商,而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务,购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。 展开
先说预售时的问题: 商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系,还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中,任何一个环节发生法律风险,均可能影响到商品房交易合同的履行。 购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中,购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商,而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务,购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。 剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。 从预售到现房交付期限过长。这期间往往是房屋的建造期,一旦开发商的履约能力发生变化,使工程竣工期延长或无法竣工,由于购买人已经签订了购房合同,往往让购买方蒙受损失。 期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人,除了用于自住外,不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易。此外,房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价,致使房地产价格过分偏离其真实价值。一旦房屋价格泡沫破灭,房价下跌,作为抵押物的房屋价值也会减低,使银行蒙受损失。 “假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大,空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法,而房屋预售制度为其提供了便利。 房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛,使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序,而且一旦开发商投资出现问题,银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。 其次是关于五证二书的问题. 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(验收时用),这也是法律对销售方的基本要求。如果把握上述基本的事项,打体上是差不多了. 收起
