产权证为什么不在开发商和银行那里,而在担保公司那里

是这样的。银行给你放贷款,你当然要有东西抵押或是有人或机构担保了。这样就出现了担保公司。如果你贷款还不上了,银行直接就找担保公司要了。所以银行不会抵押你的房产。担保公司为你担保的前提就是你的房屋权属要抵押在担保公司。你贷款还不上,担保公司就得帮你付清,回过头来,他可以处置你的房产。