房屋购买交易

我现在想买一个门面,卖方只付了首付款,卖方说贷款还没有办下来。如果我此时买他的房子应该要注意些什么(这算二手房交易了吗)。我不明白和担心的几点:第一,我和卖方达成协议,就双方自己签订了合同,受法律保护吗?第二,我想把房子买下之后,一次性的都交完款,怎么样才能把房子过户到自己的名字下呢?第三,卖方说贷款还没有批下来,这是不是表示房产局哪里还没有备案,是不是可以直接去开发商哪里修改合同,把名字改成我的呢?第四,这样的交易会产生什么费用呢第五,如果开发商哪里不同意改合同,或者备了案,房产局哪里也不同意改合同,那我和对方自己行签订的合同有效嘛,等到房子的房产证办下来(中间一定还有几年时间)在这几年时间里,房子的名字还是卖方的,到时候房产证办下来,他又不同意去办过户怎么办。以上问题都是我困惑的,希望各位能帮我好好解答一下。谢谢! 收起