农村现有土地承包如需转让或出售有哪些法规政策可依?

**十七届三中全会通过《****关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该文件中指出,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。农村土地流转,是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地经营权从承包权中分离出来,转移给其他农户或经营者,其实质就是农村承包土地经营权的流转。通过家庭承包方式取得的承包土地经营权,可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。一.流转方式1、转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。a,农村土地承包经营权转让,其转让方(即流出方)条件的限定性。农村土地(特别是耕地)是农民最基本和最可靠的生活保障,是他们的安身立命之本,对此,《农村土地承包法》规定,耕地、林地、草地,实行人人有份的家庭承包方式,即每个农民均享有承包土地权利,每个农户均享有土地经营权。农村土地承包经营权转让使原承包方全部或部分失去农村承包土地的经营权,并在承包期内无权向发包方要求以家庭承包方式再承包农村土地。家庭承包方式的土地在流转时,只有在农户可以完全不依靠土地生活的时候,才应允许转让土地承包经营权。因此,《农村土地承包法》第41条规定:转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。而其他形式农村土地承包经营权流转,《农村土地承包法》对流出方没有条件的限制。B,农村土地承包经营权转让,其受让方(即流进方)主体资格的限定性。《农村土地承包法》第41条规定:可将部分或者全部承包地上的土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。该条对受让方有两方面的要求:其一,受让方原来必须从事农业生产经营;其二,受让方是农户,即农户是受让土地承包经营权的流进方。而其他形式农村土地承包经营权流转(除农村土地承包经营权互换外),其流进方是一切农业生产经营者,实际上除农户外,还包括法人、其他组织、自然人。2、转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。3、互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。4、入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。5、出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。二.原则1、平等协商、自愿有偿的原则(自主决定是否流转和流转方式,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权的流转)2、不改变土地所有权性质和农业用途的原则3、不超过承包期的原则4、本集体经济组织成员优先的原则5、不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益的原则。三、流转当事人(家庭承包流转、其他承包流转、再流转)转让方1、通过家庭承包取得土地承包经营权的承包人。2、通过招标,拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,经依法登记取得农村土地承包经营权证的承包人,可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转3、通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后,可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。受让方农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。四、注意事项1、备案与批准以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请经发包方同意。在这里,不要求以书面提出申请或备案。2、书面合同《承包法》37条,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方庆当签订书面合同。应当为倡导性解释,不作强制性要求,是否书面合同不影响合同的成立和生效。但发包方是否同意是转让合同生效的要件,备案是出租、转包、互换生效要件。3、变更登记《承包法》38条,土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的应当向县级以上地方人民**申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。登记不影响合同的成立和生效。第27条乡(镇)人民**农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册,及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的,及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的,及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。采取互换、转让方式流转土地承包经营权,当事人申请办理土地承包经营权流转登记的,县级人民**农业行政(或农村经营管理)主管部门应当予以受理,并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。五、争议处理1、处理方式:协商解决。请求村民委员会、乡(镇)人民**调解。农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。收到裁决书30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力。2、争议问题承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,发包方按规定收回承包地前,承包方已经以转包、出租形式将其土地承包经营权流转给第三人,且流转期尚未届满,因流转价款收取产生的纠纷,如何处理:(1)、承包方已经一次性收取了流转价款,发包方请求承包方返还剩余流转价款的,应予支持(2)流转价款为分期支付,发包方请求第三人按照流转合同的约定支付流价款的,应予支持六、土地承包经营权流转中,本集体经济组织成员在同等条件下主张优先权例外:(1)在书面公示的合理期限内未提出优先权权主张的;(2)未经书面公示,在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。 收起