赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房,同时,两人联名作了总额为40万元的购房按揭贷款。之后,赵男将自己的工资存款账户作为还款账户,每月向贷款银行交纳的月供款实际上都是由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50%。两年多后,两人未及结婚及告分手。此时,赵男已经交纳月供款累计6万元,而两人当初60万元所购的房产,市场价值也已飙升至100万元。问:两人分手后房产应如何处 展开
赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房,同时,两人联名作了总额为40万元的购房按揭贷款。之后,赵男将自己的工资存款账户作为还款账户,每月向贷款银行交纳的月供款实际上都是由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50%。两年多后,两人未及结婚及告分手。此时,赵男已经交纳月供款累计6万元,而两人当初60万元所购的房产,市场价值也已飙升至100万元。问:两人分手后房产应如何处理? 分析解答首先,按照房产证的记载,该套房产俩人各享有50%的份额,因此,如果房屋出售后纯收益为100万元,则俩人每人应分得50万元。其次,俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳,因此,这40万元属于俩人的共同的债务,俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定,共同向银行交纳月供款。而赵男银行账户上的转账凭证表明,赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务,这3万元应由周女支付给赵男。再次,如果房屋的产权不做变动,则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。若房屋出租的话,还可分享房屋的租金收益。当然,周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。最后,如果双方同意将房屋的产权变更为一人,则双方可通过竞价的方式由出价高的一方取得房屋的所有权,并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说,假如赵男出价110万元,而周女出价105万元,则由双方签署《房产份额转让协议》,赵男作为受让方取得周女转让的50%的产权份额,并向周女支付55万元的对价款(扣除周女应向前支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后,实交给周女32万元),在办理过户手续后,由赵男享有房屋的全部产权。婚前双方联名购房时,对房产份额的约定应以双方的实际出资为准。需注意的是,在按揭购房时,实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为准,而应把一方通过银行按揭贷款投入的款项计入实际出资数额。从法律关系上来说,按揭购房至少包括两个法律关系:一是和开发商的买卖合同关系;二是和银行的借款合同关系。在贷款批下来并转到开发商账户之后,房屋价款已经全部支付完毕,联名购房双方对开发商的付款义务即告完成,以后支付的月供款只是对银行的还债,而不是对房价款的继续支付。因此,如果以一方的名义办理的贷款,则贷款总额应计入该方的实际出资数额,并因此约定房屋份额。如果以双方的名义办理贷款,则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供,则最好以该方的名义贷款,这样才能使双方的权利义务相对等。以本案为例,月供款实际由赵男承担,那么找那应以个人的名义贷款,在此情况下,若以双方的实际出资额约定财产份额,则赵男的全部出资额为50万元,而周女的出资额为10万元,双方分别享有房产份额的5/6和1/6,在房产增值时,赵男即可比原来多享有1/3的房产增值收益。此外,在双方共同贷款的情况下,如果月供款实际上是由一方承担,则该方只是替对方承担了部分债务,其依法可以向对方进行追偿,但并不会必然引起房产份额的变化。当然在这种情况下应注意保留还款的书面凭证,以备在争议发生时向对方追偿。 收起
