卖房由买家包税怎么进行安全操作?

本人在北京有套房想出售,房本未满两年,无贷款。按照国家规定,卖方应该付营业税和个人所得税,但据了解现在二手房成交时实际上很多都是买方承担全部税款,想问一下,这种由买方包税的转让方式如何操作才能更安全,即不会因为协议与法律冲突而造成无效条款,从而带来交易风险,又能确保买方接受条款?在协议上如何体现?有没有其他的办法?请指教。