如何确定“不可抗力”?

在商品房的合同纠纷中,这个“不可抗力”成了众多开发商交付延期的理由,那么“不可抗力”到底是怎样的概念呢? 一、我国现行法律对“不可抗力”的有关规定 我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定,即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况依据上述规定,不可抗力表现为一种客观情况,且该客观情况的出现时须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。发生不可抗力事件后,因不可抗力影响合同继续履行的,当事人免于承担违约责任。 二、发展商辩称之理由不构成“不可抗力” 开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材科运输困难等各种理由来拖延交付时间,而这些因素并非完全不能预见。再者,不能贷款、材料运输中如有不可抗力也是以发展商和供应商、银行为主体,其范围仅限于信贷、材料运输的法律关系中,与购房人同开发商法律关系中的商品房销售无关。 三、“不可抗力”中的陷阱 房地产开发过程环节多、周期长,发展商确定交屋日期时,必须综合各种因素,作出决策,才能保证合同的顺利履行。而在现行的房地产销售中,一些开发商过分依赖“不可抗力”来逃避法律责任: 1.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;2.契约签订后,由于**颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付 3.市政配套的批准与安装的延误。 上述事件,不具备不可抗力的三个必备条件,即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,如在契约中将此列入不可抗力款项,则将因违反法律规定, 成为无效条款,发展商不能以不可抗力为由行使抗辩权,而必须承担违约责任。因此,购房中应多个心眼,不要因“不可抗力”,让开发商的不法行为合法化,而使自己的利益受损。 收起

当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力可以是自然原因酿成的,也可以是人为的、社会因素引起的。前者如**、水灾、旱灾等,后者如战争、**禁令、罢工等。不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后,可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭,如必须变更或解除经济合同;也可能导致新的经济法律关系的产生,如财产投保人在遇到因不可抗力所受到的在保险范围内的财产损失时,与保险公司之间产生出赔偿关系。当不可抗力事故发生后,遭遇事故一方应采取一切措施,使损失减少到最低限度。在订立买卖合同时,一般都订有不可抗力条款,其内容包括:不可抗力内容;遭到不可抗力事故的一方,向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式;遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行,则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行,则一般采取延期履行合同的方式 收起