房屋拆迁沿街商铺估价提问?（来自连云港沿街商铺小区）

县城黄金地段,区域良好,集体土地,无房屋所有权证,土地使用证。沿街商铺5间,上下两层,一层中间为大门进出,里面正房5间,一层居住,二层旅馆。当地房地产交易很不发达,买卖实例几乎没有,市场法缺乏严谨,收益法,假设开发法又不能采用,成本法算出的价值较低,无法反映其用途,区域,请问估价技术路线?