商品房小区内地面停车位权属是谁的?

伴随着经济的快速发展,私家车已从奢侈品变为很多普通家庭的交通工具,随着汽车数量的增多,小区停车位的矛盾和纠纷日益突出,特别是车位的权属问题,更成了小区车位所有问题的核心所在。被人们寄予厚望的《物权法》于2007年公布实施后,对小区车位的问题进行了一些规定,其主要集中在该法第74条,应该说,该条款对小区车位问题做了原则性的规定,对于该类矛盾和纠纷的解决起到了一定的指导作用,但是,关于车位最关键的权属问题,本法采用了回避的方式,并未予以明确,由此导致了该问题并未得到根本上的解决,小区业主、开发商、物业管理公司三者之间围绕着车位的产权归属、收费等问题纠纷不断,各方利害关系人各执一词,由此所引发的社会问题值得关注。一、小区停车位的分类欲解决小区停车位的权属问题,首要需明确的一个关键点为,由于停车位种类不同,权属划分必然不同,不能采用一个方法、一个标准来界定,必然要根据各类停车位实际情况进行分析,所以,将小区停车位做一个详细的划分就成为解决该类问题的一个前提条件。根据笔者对目前小区停车位情况的调查得出,现在商品房住宅小区停车位基本可以做如下五类划分,第一、小区地面停车位;第二、小区内独立建设的多层经营性停车位;第三、建筑物首层架空层停车位;第四、利用人防工程改造的地下停车位;第五、利用非人防工程的其他地下空间而建成的地下停车位。二、各类停车位的权属分析(一)小区地面停车位该类停车位是一种较为简易的地面停车设施,也是现在小区内最为普遍存在的一种停车位置,通常是划线分割而成。对于此类车位,根据《物权法》第74条规定,又可以区分为以下两种,一种为规划车位,一种为占用业主共有的道路或其他场地的车位。1、对于规划车位,根据物权法规定,应首先满足业主的需要,而对于其归属问题,《物权法》并没有直接规定,而是采用了对于该类车位“约定优先”的原则,即“在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由于此类车位采用的是约定优先的原则,而商品房买卖合同又通常是由开发商来制定,这就使得开发商在这一问题上占据主动,在约定此问题时往往采用出售或出租的方式,出售车位的,在收取了一笔车位对价后还要收取一定量的管理费,所以,在该条款的规定下,业主往往处于被动,只能听从开发商的“约定”。但对于当事人双方未做约定或约定不明的情况该如何处理,物权法未做规定,应该说,这也是该法对于该问题的一个缺陷和不足。2、对于占用业主共有的道路或其他场地的车位,根据物权法规定,应属于业主共有。该种共有,应属法律强制规定的“法定共有”,因此,该类车位应该说是物权法唯一明确予以规定了产权归属的,对此开发商无权再向业主出售、出租、赠与。同时,根据《天津市物业管理条例》第五十一条规定,占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。另外,如果业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同,物业服务企业对于该车位进行了管理维护的,还可以收取一定比例的管理费。3、对于规划车位中双方当事人未做约定或约定不明的情况,物权法对此未作规定,但由于此类车位均是建造在业主共同拥有土地使用权的土地表面上,根据“房地一体”的原则,在小区房屋出售给业主后,该小区所占土地使用权也一并转移给了各业主。因此,地面停车位的权属也应随同该占用土地使用权的转移而转移给全体业主共有。事实上,只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地,其权属都由全体区分所有权人共同拥有所有权,而不论该停车位是否经过规划许可。因此,物权法规定当事人双方可以“自由约定”的规划车位应该全部属于全体业主共有,开发商或物业企业对该类车位进行管理维护的,有权收取一定管理费,但是无权进行出售、出租、赠与等行为,对此物权法的规定值得商榷。(二)小区内独立建设的多层经营性停车位由于该类车位具有独立性,其产权归属问题应该比较清晰,因为此类车位是在开发商拥有独立使用权的土地上进行投资建造,并且履行了相关手续,能够依法独立办理产权的初始登记和转移登记,所以在初始登记结束后属于开发商所有,在出售给业主后即可以依法办理产权变更手续,其产权自然应归产权登记的业主所有。(三)建筑物首层架空层停车位首层架空层位于建筑物的底部,是整栋建筑物的结构支撑,其规划的目的本身并不是为了停放汽车之用,大多是为了增加空气流通或防止潮湿,在我国南方比较常见。关于首层架空层停车位的权属问题,应该说是争议重重,其根本原因仍在于我国法律法规对该部分规定的缺失。一般来说,首层架空层多是为了增加空气流通或防止潮湿,并未规划用作停车之用。但如果架空层已经过合法规划报建手续,明确作为停车位的用途,由开发商投资建设,且并未计入建筑面积,未算公摊,则根据建筑物区分所有权理论,该类停车位应属于具有独立经济价值和独立使用价值的建筑物区分所有权专有部分,在竣工验收合格后可以办理独立产权,产权人也应该属于开发商所有,开发商当然有权通过出售、出租或赠与等方式进行处分。除了上述情况外,如果架空层并未进行特别规划用作停车位,在这种情况下,如果开发商擅自将架空层改造成停车位,则这种架空层停车位的权属问题,应该来说是比较复杂,也是实践中争议比较大的,本文该部分重点讨论的也是这种类型。首先,楼房首层架空层停车位位于建筑物的底部,是整幢建筑物的结构支撑,是建筑物不可分割的一部分,其应该和建筑物的电梯井、楼梯道一样属于建筑物区分所有权的共有部分,其产权也应该属于全体业主共同所有。其次,根据物权法第七十四条第三款规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。而小区的首层架空层应该属于“业主共有的道路或者其他场地”,所以,该类停车位的所有权也应该是全体业主共有的。既然为小区业主共有,那么对该类停车位的处分就应该经过全体业主同意才能进行,开发商无权擅自对该类车位进行出售、出租或赠与,如擅自处分则应属于无权处分,根据我国民法理论关于无权处分行为的规定,此种行为应属于效力待定的民事行为,如果无权处分人事后未得到权利人的追认或未获得处分权的,则该种民事行为归于最终的无效。(四)利用人防工程改造的地下停车位人防工程,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。根据《人民防空法》第五条和第二十六条规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。根据上述规定,国家为了有效利用资源,避免资源浪费,是允许将人防工程利用为人民生活服务,但是开发商将人防工程改建为地下停车位的,必须要经过国家人防部门的事先批准,并且不得影响其防空效能。同时,该法明确了人防工程“谁投资、谁收益”的原则。但在所有权的问题上,该法做了保留,只是授予了投资人的“收益权”,至于所有权,因人防工程属于人防国有资产,具有特殊意义,因此其投资建造者无论是国家还是其他主体,其所有权均应属于国家,只是开发商投资建设后根据防空法的规定,拥有了使用收益权。2005年10月21日北京市海淀区人民法院驳回华清嘉圆小区业主诉求,认定小区地下室(既是车库,又是人防工程)属于国有资产的判决,确认了国家是兼作车库的人防工程的产权人。因此,如果开发商与业主通过协议约定利用人防工程进行改造的地下车库的所有权属于开发商的,那么这种约定是无效的。此时,由于开发商并未拥有所有权,故而其对于该类型车位的收益权多是通过出租的形式得以实现,所收取的租金也只能是归开发商所有。但是,如果开发商将投资建设人防工程的成本算作房屋成本,那么该人防工程的投资主体也就随之变成了全体业主,相应的使用收益权也就应归全体业主所有。(五)利用非人防工程的其他地下空间而建成的地下停车位《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定,地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。根据该条规定,对于利用非人防工程的其他地下空间建造的停车位应归其投资人所有,但是如果此类停车位被计入公摊或算入住宅开发成本的,则其投资人转为全体业主,因为全体业主已经通过购买房屋取得停车位的共有所有权,开发商无权再次向业主出售、出租停车位以重复获利。除上述外,我国部分地区出现当地**明确要求开发商应将地下车库无偿交给业主使用的情形,此种情况下,如果该车位并未计入公摊,也未算作房屋成本,则所有权就应属于开发商所有,当然在**的强制命令下,开发商只能将车位全部无偿赠与业主,此时如果车位配比并非一比一,那么如何将有限的车位分配给有需求的业主,其中分配机制也有待研究。对于此种地下停车位,在理论上比较容易明晰产权,但实践中由于存在产权登记及面积测绘等方面的困难,房屋管理部门无法核发独立的产权登记证书,给现实中的交易造成了阻碍。首先,是产权登记上的困难,由于在我国合法的建筑物在登记机关进行产权登记时,申请人需出示该建筑物的土地使用证、建筑规划许可证、施工许可证、竣工验收备案书及房产面积测绘报告。这些要件对于确定建筑物的产权登记缺一不可,但是地下车位缺少《土地使用证》。而缺少该证的原因则由于我国《城市房地产管理法》等法规只是对土地上的房屋权属登记做了规定,并没有涉及地下房屋的权属登记。也就是说,住宅小区的土地使用权面积完全由地上建筑物进行分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。所以按照目前我国法律规定,地下停车场并未拥有其单独的土地使用权,由此也就不可能获得相应的《土地使用证》,故而产权办理也就成为了不可能。而根据我国《物权法》第一百三十六条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此目前亟待解决的问题是各地土地主管部门来解决实践中地下空间土地使用权如何登记的问题。综上所述,关于各种类型停车位权属问题的最终确定,其中仍有许多问题有待解决,其中最为关键的应是《物权法》相关内容的完善和地下空间所有权制度的逐步建立。否则,开发商、物业服务企业和业主之间关于车位的矛盾将成为永恒的问题。 收起