上海市动迁安置房管理办法有哪些谁能说说?

(一)购房产(论坛??房价)权证还没有办出来的房屋,要注意核实动迁安置协议,要求动迁安置协议上的被拆迁人和同住人签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人,但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人,所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住在买卖合同上签字。(二)房屋买卖合同的内容很关键,约定要尽量详细,对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面,特别是违约条款的设定,要做到既要合法又要能制约对方违约,违约金约定过高法律不予保护,约定过低不能制约对方,所以在违约条款的设置上一定要重视。动迁房买卖数量不断增加,由于操作过程不规范,导致过户时产生很多问题,最近因交易过户时间缩短到满三年,也产生了很多违约的情况,所以在购买此类房屋时不要太大意,还是要提高风险意识,考虑的情况尽量全面,把可能产生的风险设定在可控的房屋过户注意事项内,保证房屋买卖流程有依据,各个环节顺利。 收起

上述两个读者的问题都涉及到了拆迁安置房的买卖。因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束,所以和一般的商品房交易存在很大的不同。按其土地使用权性质的不同,拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房,其土地属于农村集体所有,不能随便买卖。《常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法》第15条也明确规定了:拆迁住宅房,采用统一安置、统一复建、自拆自建等形式,有条件的地区可以试行货币安置方式。统一安置房、统一复建房建设应依法向市、辖市(区)人民政府有关主管部门提出申请,依法办理相关审批手续。而在城市中的拆迁安置房,根据政策的不同又可以分为两种:一种是因重大市政工程动迁居民,而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。所以,在进行拆迁安置房交易时,首先要明确拆迁安置房的性质。其次,拆迁安置房在交易时一般尚未取得房屋权属证明,这种情况下是否可以进行交易本律师认为是可以的,根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。拆迁安置房的出卖人,完全可以通过《拆迁安置补偿协议》等相关材料证明自己对拆迁安置房的权属,双方在自愿的基础上订立房屋买卖合同是合法有效的。综上,部分拆迁安置房是可以交易的,但在交易中存在较大风险。由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍,办理过户手续时间也没有保障。因此,在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋费用的支付方式,迟延交房,产权证如何办理过户等都作出明确的约定。 收起

法律法规没有对拆迁安置房购买权转让的禁止性规定,也即可以购买拆迁安置房。但是购买拆迁安置房,存在着较大风险:1、拆迁安置房的安置对象比较多,一般可能不止一户人家,还牵涉到已分户的成年子女,而拆迁安置协议只与安置对象中的一人签订,购买此类房屋容易在无意中侵犯其他共有人(安置对象)的权益而导致无效。2、此类房屋没有产证,如遇房价上涨,原房主极易反悔,导致纠纷。3、虽然一定期限满后可以办理房屋产权过户手续,但房屋转让的营业税、个税等负担极易转嫁到购买人,导致房价提高。总之,购买安置房的风险较大,容易发生纠纷,牵扯到自己和家人的很多精力,严重影响工作和生活。故购买安置房并不可取。 收起

一、关于房地产登记(一)当事人申请办理动迁安置房建设用地使用权初始登记、房屋所有权初始登记及预购动迁安置房预告登记,房地产登记机构核准登记的,应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内及房地产登记证明上注记“动迁安置房”。(二)当事人申请办理动迁安置房房屋所有权初始登记,除按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》的规定向房地产登记机构提交文件外,还应当提交动迁安置房建设项目协议书。(三)当事人申请办理预购动迁安置房预告登记及新建动迁安置房买卖的转移登记,除按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》的规定向房地产登记机构提交文件外,还应当提交该动迁安置房的“供应单”。(四)当事人申请办理新建动迁安置房买卖的转移登记及预购动迁安置房转移登记,房地产登记机构核准登记的,应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“动迁安置房,3年内不得转让、抵押”字样。(五)动迁安置房取得房地产权证已满3年,当事人申请办理房地产登记,房地产登记机构核准登记的,房地产登记簿和房地产权证的附记栏内不再注记“动迁安置房,3年内不得转让、抵押”字样。(六)文发之前已颁发房地产权证(小产证),注记了“不得转让、出租”,且在3年内已办理了抵押登记的动迁安置房,原抵押登记继续有效。(七)文发之前已颁发房地产权证(小产证),注记了“不得转让、出租”,但未满3年的动迁安置房,当事人以该动迁安置房设立抵押权申请登记的,房地产登记机构不予受理。二、关于动迁安置房转让、抵押的时限关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限,按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市〔2010〕375号)第一、二条的规定进行认定。三、本通知所称动迁安置房包括原配套商品房。 收起