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浦东大厦项目市场调研报告一、 项目基本概况项目位置:位于闸北区二号地块(新疆路450号,乌镇路路口);用地面积:2286平米;总建面积:23578平米;其中 地下:1476平米; 地上1~5层(裙房):5957平米; 地上6~24层:16145平米;工程进度:结构已封顶,裙房以上外墙面装修工程已完成,内部分割墙基本砌筑完毕;项目背景:据了解此项目原为上海市警备区招待所,1997年开工建设,由于资金 展开
浦东大厦项目市场调研报告一、 项目基本概况项目位置:位于闸北区二号地块(新疆路450号,乌镇路路口);用地面积:2286平米;总建面积:23578平米;其中 地下:1476平米; 地上1~5层(裙房):5957平米; 地上6~24层:16145平米;工程进度:结构已封顶,裙房以上外墙面装修工程已完成,内部分割墙基本砌筑完毕;项目背景:据了解此项目原为上海市警备区招待所,1997年开工建设,由于资金问题无法继续,至今停工5年左右,后由绿地集团接手。二、 办公市场分析 1、 区域概况项目位于不夜城办公区域范围之内,不夜城地区的办公楼主要分布于天目西路沿线,主要集中在火车站南广场以南区域,即目前该地区商业和商务最繁华的路段,其中又以高架为界形成比较明显的分布区隔,除此以外有少量写字楼项目分布在汉中路长途客运站附近,目前不夜城地区主要的写字楼项目共14个,总建筑面积约为40余万平方米。其中甲级写字楼三幢,「嘉里不夜城」、「联通国际大厦」、「闸北广场」,其余均为非甲级写字楼,该地区写字楼总体品质不高,租金也远低于市中心几个CBD区。不夜城地区大部分写字楼均为纯租赁项目,该地区较为成熟的纯租赁项目为「嘉里不夜城」、「联通国际大厦」、「闸北广场」、「外贸锦程大厦」等,且这些楼宇内都有一两家知名企业租用了多个办公楼层,「嘉里不夜城」内PHILIP租用了十一个楼面;联通在「联通国际大厦」租用了四个楼面;「贸锦程大厦」为外经贸委旗下的产业,客户中多个公司为外经贸委下的相关企业。从目前该地区的市场状态而言,纯租赁的写字楼仍是市场主体,且高品质的写字楼宇暂无出售项目。 1、 租赁市场区域内楼宇品质较好的写字楼仅有「嘉里不夜城」、「联通国际大厦」、「闸北广场」三个,为甲级写字楼,并且租赁报价方式以美金报价,其余写字楼均以人民币报价,这些楼宇租金比三个甲级楼宇的平均租金低四成左右,且平均出租率在维持80%左右,而「嘉里不夜城」等甲级写字楼的平均出租率在90%以上。可见高品质写字楼租金虽高,但出租率有保证,并且根据最新时间的市场更新情况来看,不夜城区域的整体空置率较前期有所下降,办公需求进一步升温。项目 租赁价格(元/M2/天) 主力房型(M2) 得房率(%) 物管费(元/M2/月) 出租率(%)联通国际大厦 USD0.4 77.0~148 63 19 95 嘉里不夜城 USD0.48 109~219 65~68 20 95 闸北广场 USD0.35 75.33~127 68 20 95 锦程大厦 1.8 26~146 64 21 90 康吉大厦 2.1 153、300 70 12 85 机电大厦 2.5 33~200 65 含于租金内 80 汇贡大厦 2.2 37~1740 70 20 80 新梅广场 2.2 62~182 70 16.5 90 凯旋门大厦 1.9 117~200 70 含于租金内 80 北方大厦 2.0 500 N/A 含于租金内 100 感性达利 2.0 28~62 75 含于租金内 85 汉中广场 2.80 50~2500 60 含于租金内 90 一天下大厦 2.45 43.65~82.68 64 6.0 60 不夜城地区写字楼的主力单元面积在300m2以下,最小的分割面积都在100m2以下,甚至是50m2以下。与市中心一般的写字楼相比,此面积分割偏小,也导致该地区的写字楼主要租户为中小企业和外地企业驻沪代表处。由于普遍出租率在80%以上,因此如今在不夜城地区适合中型和大型企业的大面积单元稀缺,且目前该地区在建的产权式写字楼均为小面积分割,能合并成的大面积单元数量也十分有限,「嘉里不夜城」的 ............地址:地产互动资源信息网 收起
2007-06-02 16:47
来自北京市
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