土地出让金管理规定有哪些实施细则?该如何落实的啊?求大神解答

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。土地出让金实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金金数额计算方法如下:一.有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算二.发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三.通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四.划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。以上观点为上海工业房地产测评研究中心第三方结论,仅供参考!根据新的土地基准地价,国有土地使用权由划拨改为出让的,其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数。房改房和经济适用房的国有土地使用权由划拨改为出让的,其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×缴纳比例(10%)×出让土地面积×年限修正系数。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆迁许可证实施拆迁的房屋,其安置房国有土地使用权由划拨改为出让的,按老政策享受,即每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×0.5。总之,各地的土地出让金计算方法是不一样的,最好咨询当地土地部门。 收起

土地出让金管理办法实施细则目前,我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。1、仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。2、,具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。 收起