请问2018年土地估价方法有哪些?哪种好用?

你好,目前土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。其中,市场比较法是目前通用的基本估价方法;收益还原法适用于有收益的房地产;成本逼近法一般适用于新开发土地;剩余法适用于待拆迁改造在开发房地产、仅将房地厂整理成可供直接利用的房地产、现有新旧房地产低价的评估;而基准地价系数修正法则以区域平均价为基础,需要大量数据作为修正根据。土地估价方法考虑因素众多,并且涉及大量信息,因此,进行土地估价方法需要专业的估价机构,建议你与专业机构工作人员沟通后确定最终的土地估价方法。 收起

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法,另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地的价格。(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性,因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 收起