2007年中山房地产分析报告

2007年中山房地产分析报告 在中国经济快速增长、内外经济不平衡、流动性过剩的大背景下，房地产、股票等资产价格将是中国宏观调控面临的长期任务。从长期看，楼市调控更加困难。因为房地产市场的需求潜力几乎是无穷的，但供给却是有限的；在国内房价近几年飒长的情况下,普通的工薪阶层对日益高涨的房价也叫苦连连,高额的房价让更多的人站到”房奴”的队列里来,政府也先后出台了<<国八条>><<国六条>>等房产政策,上月9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是今年以来央行已连续7次上调存款准备金率。由于全国房价的普遍的上涨,央行不仅提高信贷利率,而且对于第二套的认定也出台了响应的政策,提高首付比例在一定程度上提高了置业者的门槛,也在一定程度上减少了金融机构的信贷风险.正是这一套政策的连续的出台,置业者的消费也逐渐趋于理性话,根据现金的金融政策和国家的宏观调控的进度,在年内还将至少有两次加息的举措,房产市场的发展已逐步在爆露出很多不和谐的因素,由于地产经济的发展,地产股票也处于火热中,这一连锁的反映无疑为国民经济的良性发展带来很多不稳定的因素. 加息和提高首付的比例对房产市场购买力的影响的是一个缓慢的过程,针对中山市场的现在的行情来看，提高信贷比例并未从负面影响到中山楼市发展的态势,置业者也未因为首付和利率的提高打消购房的念头,只是提前还贷的心思增强了几分.由此可见,中山楼市发展并未被受相关金融政策的影响,在一定程度,中山楼市发展的态势,却另越来越多的置业者担心现在不买房子,以后会更贵的购买心理,可见,中山的楼市的发展基本上还是处于平稳的时期. 与此同时,房贷的提高房价并未下滑反而上升了,这在经济学上由很多因素决定,在中山市场的主导因素可以归结为购买力的增长,众多置业者的购买热情一刻也没减少,更多靠用二手置业靠提高房租来还贷,这在一定程度上减少了置业者的压力,虽然,租房者对提高的租金的有一定的怨言,但,整个市场的运做规律和背景已经决定了,对于租房者只能默默的接受. 其实,无论央行出台怎样的信贷政策,市场机制调节下,购买力的增强房产资源的稀缺这两大因素决定了房价的必然要上升;国家不断的提高土地使用权的费用和土地资源的有限性这两大因素才构成房产商开发的成本的增长,从而导致房价的上涨,真正的解决现今的矛盾,一方面国家降低土地使用权的费用,另一方面提供更多的可开发的土地资源给开发商,这在一定程度上能降低开发商的开发成本,也不会造成国内大牌的开发商大量的囤积土地资源,不惜花血本来大量的购买土地资源,这为以后的楼盘价格的上升也埋下了隐性的基因. 二、宏观市场背景分析 根据目前的市场情况来看,金秋季节房产购销两旺,”十一”黄金周战线拉长渐成为”黄金月”各个地产开发商也相应在此期间发售自己的楼盘,运用不同的销售模式和销售策略,从而相继取得良好的销售业绩.从前几个月的楼市的销售状况来看,市场一直处于供不应求的状态下,业主也大多是中山本地人,因此,中山本地市场的深度和广度在一定程度上有很好的挖掘力,与此同时,开发商在营销上一直处于主动的出击的状态,很多房产开发商在”十一”之前做了大量的客户资源储备工作,把本该在”十一”之前发售的楼盘,放在十一期间发售,更多的楼盘虽然是在9月底公开发售的 ,但却能灵活把握市场运做的调控杆杆,在十一期间主动利用各种活动或着销售策略,整合自己现有的市场资源和产品资源,相继推出自己的十一期间的重点推荐的产品,更好的适合很满足市场的需求,在客户开发上,有重点有主次有目标的挖掘客户,良性的引导客户对其所售产品的认识,从而进行良性的消费. 今年中山房地产市场一直处于旺销状态,也有一部分开发商逐渐淡忘了”十一”这个黄金销售良机,因为销售形式如此顺利,即使不在传统的旺季开盘,房子也一样卖的出去. 从经济学的角度来看目前市场的发展的态势,地价、建安成本往往成为了地产商口中所谓升价的必然理由。其实，需求的强弱才是决定市场价格发展的关键性要素。价值规律告诉我们：客户源半径的大小对于本地房价的影响也同样显著。其实，对于价值规律的把握，客户源与楼盘价格表现存在着这样的规律：以目标项目为半径定格客户距离，项目客户当中半径越大，距离越远的，项目的价格表现力往往会更为突出，相对而言投资类客户相应增多，价格的表现更为突出。这样的价值规律尤其对于未来一些稀有房产，如大户型豪宅、别墅类产品则更为显著。当然这不仅适合于单一的地产项目，对于一个地区、甚至一个城市也同样适合。此时中山的房产经济学市场背景正是处于这样的大好背景下,房产资源的稀缺和客户需求的旺盛构成”十一”期间热销的场面. 上,价格会从另一个层面来回馈市场.而需求的旺盛更是促使价格一再上涨的决定因素.从客户半径规律表明，此前雅居乐、星辰地产成功开拓香港市场的种种例子表明中山楼价上升的趋势早期已积累。今年以来，以中海为代表的一批知名地产商更主动开拓广、深客户市场，同时珠三角各城市之间楼价水平的差异同样使中山吸纳了一批外来购房者，客户半径的扩阔、投资客户的增容进一步拉动了中山楼价向上发展。同时，我们发现这种外来购房者的切入速度是在逐步加快的，同样这也是本地楼价升幅的主要动力。 因此,正是基于以上供求关系这对矛盾的逐步演化和深入的过程,”十一”房价一路也平滑的略有升值,更多地产在”十一”黄金周期间不仅卖出了好产品,也卖得了好价位,客户也欣喜为自己的置业而欣慰,可谓是”十一”期间的销售实现供销”双赢”的良好局面,也为下一个阶段房产市场的良性运作和市场资源的开发和积累埋下了伏笔. 从国六条细则到5次加息、7次上调存款准备金率，从提高第二套贷首付到经适房、限价房政策陆续出台，这个“十一”楼市承载了去年以来多个房产新政。参考资料： 收起