小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房屋管理部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。根据我国《物权法》、《土地管理法》以及相关法律规范、司法解释规定:(1)农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。(《土地管理法》第八条)(2)农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让 展开
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房屋管理部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。根据我国《物权法》、《土地管理法》以及相关法律规范、司法解释规定:(1)农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。(《土地管理法》第八条)(2)农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。((《土地管理法》第六十三条)(3)未经依法批准,不得将承包地用于非农建设;(《物权法》第一百二十八条)(4)宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施;(《物权法》第一百五十一条)(5)宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家的有关规定;(《物权法》第一百五十三条)(6)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、国家土地局《确定土地所有权和使用权若干规定》的规定,禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人;(7)有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定;(《合同法》第五十二条)(8)在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定;(最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知第15条)由上述规范性文件我们可以看出:(1)农村的土地原则上归农民集体所有;(2)未经依法批准不得将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设;(3)禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人;(4)“小产权房”买卖合同无效;“小产权房”只具备普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,并不是商品房,也不能上市交易。“小产权房”买卖合同无效,无法取得房屋所有权,也无法转让房屋。一旦发生政策性清理,买方不仅拿不到拆迁安置补偿款,还要面临“房钱两空”的窘境。因此公证员在此提醒您,购房之前一定要先查验出让人的房屋所有权证、契税发票等凭证,千万不要图便宜而购买小产权房,以免贪小便宜吃大亏。 收起
