贵州省土地出让金计提是什么方式?谁知道?

土地出让金(landtransactionfees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。1276496957047.jpg土地出让金的计算方法:一.有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。二.发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三.通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四.划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。该条目中所提到的40%没有法律依据,纯属引用别人错误理论,请更正。从2002年开始,土地招拍挂条例就明确了,出让金就是全部地价,没有40%之说。农村土地出让金是多少:各地标准不一,具体咨询当地的国土资源局参考中华人民共和国土地管理法第四十七条征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。土地出让金的分类与计算土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。什么叫土地出让金返还:昨天,国土资源部官方网站发文,明确提出,地方政府在收取土地出让金后不得随意返还。一直以来,管好土地出让金是土地政策的重心之一。为了防止土地贱价出让,中央在政策方面层层严格土地出让金的收取,比如扩大招拍挂范围、协议出让土地设立最低出让价等。一边是严抓资金入口,然而,一边却有另一个途径变相使其原路返回,变相压低成本吸引投资,也成为固定资产投资居高不下的重要原因之一。“一些地方政府将收上来的高额土地出让金再返还回去,变相将出让金打折,甚至在做法上没有任何遮掩,直接返还。”昨天,北京一位土地资源专家介绍。另据报道,某些地方政府不仅返还土地出让金,对划拨土地改变用途搞经营性活动征收的土地收益,也进行返还。这就形成国土部门在前面收,后面一群人围着政府领导要返还的局面。“目的除了个别的寻租考虑外,更多的是吸引项目投资,达到招商指标并彰显业绩。其结果固定资产投资不断拉大,而政府真实收益却越来越少。”上述土地专家表示。目前,土地出让金占据了地方财政预算外收入的绝大部分。“地方政府需要土地出让金解决征地补偿安置、改制企业资产处置,以及其它基础设施建设等很多问题。如果土地出让金不够,政府甚至需要财政倒贴。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军表示。近日,国务院副总理曾培炎在土地调控座谈会上强调的土地管理与监督,其意直指各种低价卖地的方式,专家介绍,以工业用地为主的协议出让土地方式及各种贱卖土地方式将成为下一轮土地调控的关注焦点。但是,对于以上返还土地出让金的做法,目前并没有直接的法规监管。“土地出让金收益管理基本是法律空白,没有明确的法律规定,也没有权力约束。”国土资源部昨天发文表示。按现行做法,土地出让金收取后,如果做好了征地补偿安置,收缴入库部分完成后,剩余的支出使用确实由地方政府负责,国土部门无权干预。业内人士认为,要避免地方政府对土地出让金的过分依赖和随意支配,目前提出的纳入地方财政预算,“收支两条线”管理应该是有效的防范手段之一。毕竟,此后的土地出让金不再是预算体外的独立循环,对预算的使用和支出就因此纳入了中央财政的监管范围。这样,想返还的土地出让金将不再“任意而为”。另据了解,除了土地出让金返还外,为招商引资而折价出让土地的行为也已不是个案。日前有消息称,江苏省某经济龙头城市土地开发成本为每亩20万元,但为了引进外资,却将地价压至每亩15万元。在恶性竞争的驱使下,周边的吴江、宁波、杭州地区只好将地价压到每亩5万元的超低水平。甚至某经济开发区常年以半价出让土地。这些也在一定程度上推高了固定资产投资。据此,国土资源部副部长贠小苏日前表示,针对一些地方非法压低地价招商引资,国家将建立土地成交价格申报制度,对低于市场价成交的土地,政府可优先购买,以防非法交易。 收起

(一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准。根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发[1999]31号)规定,已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的计算公式为:土地出让金=住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×上市房屋分摊土地面积。(二)国有企业改制中原划拨土地转让时补交土地出让金的标准。根据原浙江省土地管理局等四部门《关于进一步加强土地资产管理,支持国有企业改革和发展的通知》(浙土[2000]3号)规定,国有企业改制中原划拨土地使用权采取出让方式处置的,土地出让金按土地评估确认价的20%收取。(三)除上述(一)、(二)条款外的划拨土地转让时补交土地出让金的标准。土地出让金的收取标准按照原国家土地管理局1992年3月8日发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》中有关规定执行。土地出让金按标定地价的40%收取。出让金的计算公式分别为:1、商服用地土地出让金=商业路线段基准地价×40%×容积率修正系数×临街深度修正系数×商服用地交易年期修正系数×行业修正系数×使用土地面积2、工矿仓储用地土地出让金=工业区片基准地价×40%×工业用地交易年期修正系数×使用土地面积3、住宅用地土地出让金=住宅区片基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×使用土地面积4、其他用地土地出让金=标定地价×40%×使用土地面积 收起

计提是一种会计计算金融工具的方法。2006年2月15日,中华人民共和国颁布了新的企业会计准则,与现行的企业会计准则相比较各个方面都发生了很大变化,为了规范资产减值的确认、计量和相关信息的披露,新准则增加了《企业会计准则第8号——资产减值》准则,资产减值是指资产的可收回金额低于其帐面价值,本文就资产减值准备计提与核算方面新旧准则的不同点谈一点见解。一、确认时间、范围及金额的计算方面的比较折叠(一)根据现行会计制度的规定,企业应定期或至少每年年度终了时检查各项资产,合理预计各项资产可能发生的损失,对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备。然而,对于“定期”,会计制度没有说明,这使企业在操作时有一定的随意性,同时企业之间缺乏可比性。而新的会计准则对计提时间作了明确说明,规定在“资产负债表日”企业应当判断资产是否存在可能发生减值的迹象。对于发生了减值的应当计提减值准备。(二)资产存在减值迹象的,应当估计其可收回金额。新准则明确了资产可收回金额的计量方法,使资产减值损失的确定具有较好的可操作性。为了计算确定资产减值损失,现行会计制度及准则中使用的计量基础包括:公允价值、可收回金额、未来现金流量的现值、销售净价、市价等多个标准,在不同的准则中又各有表述,对未来现金流量的计量方法没有明确的规定,计算现值时折现率的选取没有规定明确的标准,企业计算有关指标时难以掌握,因而可操作性差,存在较大的调节空间。新准则明确规定,资产可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定,资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值,只要有一项超过了资产的账面价值,就表明资产没有发生减值,不需再估计另一项金额。同时,对资产的公允价值减去处置费用后的净额以及资产预计未来现金流量的现值提供了较为详细的应用指南,使一些较为抽象的概念易于理解,且具有较强的实务操作性。计提资产的公允价值减去处置费用后的净额,应当根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。不存在销售协议但存在资产活跃市场的,应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下,应当以可获取的最佳信息为基础,估计资产的公允价值减去处置费用后的净额,该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的,应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。资产预计未来现金流量的现值,应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计的资产未来现金流量应当包括下列各项:1.资产持续使用过程中预计产生的现金流入。2.为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出(包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出)。该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分配到资产中的现金流出。3.资产使用寿命结束时,处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行交易时,企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。预计资产未来现金流量时,企业管理层应当在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。预计资产的未来现金流量,应当以经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据,以及该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础。企业管理层如能证明递增的增长率是合理的,可以以递增的增长率为基础。建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年,企业管理层如能证明更长的期间是合理的,可以涵盖更长的期间。在对预算或者预测期之后年份的现金流量进行预计时,所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外,不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率,或者该资产所处市场的长期平均增长率。预计资产的未来现金流量,应当以资产的当前状况为基础,不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。(三)新准则引入了资产组的概念。现有会计制度规定,固定资产、无形资产等长期资产应按单项资产进行减值测试。但是企业的长期资产往往没有销售市价,只有使用价值,单项资产一般不能独立产生现金流,这导致单项资产无法确定可收回金额,实务中对于这类资产减值准备的计提不具有可操作性。新准则规定,如果某项资产产生的主要现金流入难以独立于其他资产或资产组的,则不应按照该单项资产为基础确定其可收回金额,而应当按照该资产所属的资产组为基础确定,然后,据以确定资产的减值损失。资产组的认定,应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同时,在认定资产组时,应当考虑企业管理层管理生产经营活动的方式(如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等)和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。几项资产的组合生产的产品(或者其他产出)存在活跃市场的,即使部分或者所有这些产品(或者其他产出)均供内部使用,也应当在符合前款规定的情况下,将这几项资产的组合认定为一个资产组。资产组一经确定,各个会计期间应当保持一致,不得随意变更。如需变更,企业管理层应当证明该变更是合理的,并应当披露变化的原因以及前期和当期资产组组成情况。(四)新准则引入了总部资产的概念。企业总部资产包括企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入,而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。有迹象表明某项总部资产可能发生减值的,企业应当计算确定该总部资产所归属的资产组或者资产组组合的可收回金额,然后将其与相应的账面价值相比较,据以判断是否需要确认减值损失。(五)现有会计制度没有涉及商誉的减值问题,新准则规定,对于企业合并所形成的商誉,企业至少每年年度终了进行减值测试,而且商誉必须分摊到相关资产组组合后才能确定是否应当确认减值损失。企业进行资产减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,应当将其分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)与其可收回金额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,应当确认商誉的减值损失。二、会计核算方面的区别折叠在会计核算方面的最大区别在于现有会计制度规定,已经计提减值损失的资产,如果资产价值恢复,则资产减值损失可以转回。新准则规定,大多数资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。这条规定将对上市公司经营业绩有重大影响,尤其是对暂停上市的公司及ST公司。目前,很多暂停上市的公司得以恢复上市,就是采用“巨额计提,大额转回”的方法以实现扭亏为盈的。因此,本准则实施后将有效地遏止利用减值准备调节利润。暂停上市公司恢复上市的难度将加大。具体到各种资产的减值损失核算在新旧准则下其核算有以下的不同点:(一)存货跌价准备及坏帐准备新旧准则下,核算的不同点在于按旧准则计提存货跌价准备和应收账款计提坏帐准备时记入“管理费用”科目,按新准则记入“资产减值损失”科目,资产负债表日通过计算若需在计提的“存货跌价准备”或“坏账准备”金额范围内调整时,旧准则应为借记“存货跌价准备”或“坏账准备”,贷记“管理费用”,新准则应为借记“存货跌价准备”或“坏账准备”,贷记“资产减值损失”,另新准则明确说明领用存货时,应一并结转领用材料应负担已计提的存货跌价准备。(二)持有至到期投资减值准备该科目是新准则新增的会计科目,其核算方法为:资产负债表日,企业根据金融工具确认和计量准则确定持有至到期投资发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“持有至到期投资减值准备”科目。已计提减值准备的持有至到期投资价值以后又得以恢复,应在原已计提的减值准备金额内,按恢复增加的金额,借记“持有至到期投资减值准备”科目,贷记“资产减值损失”科目。(三)长期股权投资减值准备资产负债表日,企业根据资产减值或金融工具确认和计量准则确定长期股权投资发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“长期股权投资减值准备”科目。处置长期股权投资时,应同时结转已计提的长期股权投资减值准备。长期股权投资减值准备一经计提,在以后的会计期间不得转回。(四)无形资产减值准备旧准则计提减值准备时借记“营业外支出”贷记“无形资产减值准备”,而且,若减值的迹象消失可在原计提的范围内恢复;新准则规定资产负债表日,企业根据资产减值准则确定无形资产发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“无形资产减值准备”科目。处置无形资产时,应同时结转已计提的无形资产减值准备。无形资产减值准备一经计提,在以后的会计期间不得转回。(五)固定资产减值准备旧准则计提减值准备时借记“营业外支出”贷记“固定资产减值准备”,而且,若减值的迹象消失可在原计提的范围内恢复;新准则规定资产负债表日,企业根据资产减值准则确定固定资产发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“固定资产减值准备”科目。处置固定资产时,应同时结转已计提的固定资产减值准备。固定资产减值准备一经计提,在以后的会计期间不得转回。(六)在建工程减值准备旧准则计提减值准备时借记“营业外支出”贷记“在建工程减值准备”,而且,若减值的迹象消失可在原计提的范围内恢复;新准则规定资产负债表日,企业根据资产减值准则确定在建工程发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“在建工程——减值准备”科目。在建工程减值准备一经计提,在以后的会计期间不得转回。(七)商誉减值准备该科目是新准则新增的会计科目,其核算方法为:资产负债表日,企业根据资产减值准则确定商誉发生减值的,按应减记的金额,借记“资产减值损失”科目,贷记“商誉——减值准备”科目 收起