高层住宅电梯费怎么收?

一、目前高层住宅电梯费收取的主要做法(一)首层业主不交电梯费此种做法的主要理由是,首层的业主平常不使用电梯,也没有从电梯中受益,而且不仅没有享受到公共设施的好处,还要受到其他业主在使用电梯时带来的干扰,因此向首层收取电梯费是不合理的。(二)高层住宅六层以下业主均不收取电梯费采用这种做法的小区主要理由是,六层以下业主均可以自行上楼,而且难以享受高层住宅带来的景观、通风、采光等方面的好处,因此不应该向这部分业主收取电梯费。(三)由某一层的业主集体决定是否使用电梯及交纳电梯费具体做法是,由某一层的业主自行决定是否使用电梯,如果该层业主一致决定不使用电梯,则电梯门在该楼层封闭,该楼层的业主也不用交电梯费。(四)采用业主购电梯使用卡的方式付费由于有些楼层有的业主需要使用电梯,而其他业主不想用电梯,部分物业管理公司采用购卡的方式收取电梯费,具体做法是,凡需要使用电梯的业主,到物业管理公司的管理处购买乘梯卡,每次进入电梯前均需刷卡,否则无法打开电梯门。二、高层住宅电梯费收取中存在的问题(一)首层业主是否交费的问题这个问题一直存在争议,我们不妨假设首层业主不用交纳电梯费,那么二层的业主说他并不需要使用电梯,也不应该交电梯费,甚至三层也说不使用电梯,要求免交电梯费,那么在这种情况下,电梯费用分摊到少数几个楼层的业主身上,无疑大大加重了他们的负担。还有可能出现另外一种情况,即处于楼层较低的业主,由于使用电梯的数量不及楼层较高的业主,有可能要求对电梯费按楼层高低进行分摊;而楼层较高的业主则有可能提出按照家庭人数进行电梯费用的分摊。这样无疑不利于问题的解决,反而使问题的解决更趋复杂化。(二)由某层业主集体决定是否使用电梯及交费的问题这种做法主要存在以下几个问题:首先,某一层业主的意见可能很难统一,现在城市住宅小区内业主之间沟通起来比较困难,如果业主意见不统一,那就不能收取电梯费,如停开电梯,这样对愿意使用电梯的业主的利益就构成了侵害。其次,某层业主不交费,并不意味着他就不会使用电梯,例如,住在五楼的业主商定不使用电梯,而有的业主可以乘电梯到六楼再下来,如果这种情况无人监管,必然是其他业主纷纷效仿。所以这种方法是不可取的。(三)采用电梯卡付费的问题这种方法看起来好像挺有道理,但实际上还是经不起推敲。例如一个不交费的业主,他完全可以利用别人刷卡的时候来个“搭便梯”。所以这种方法也是不足取的。三、解决高层住宅电梯收费问题的对策在我国内地物业管理立法尚不健全、业主物业管理意识相对薄弱的情况下,解决高层住宅电梯费的收取问题尚存在较大的难度,现提出以下解决办法。(一)在电梯费的收取中引入建筑物区分所有权理论建筑物区分所有权,是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共有部分享有的部分持份权、以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。其中共有部分包括电梯、公共楼梯、屋面、共有墙体等。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》提出:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务”。综上可以得出,在物权法相关规定尚未细化之前,目前电梯费用的收取应该是电梯的各共有人共同承担电梯使用、维护、更新等方面发生的费用。(二)在《业主公约》中明确电梯费的收取方式《业主公约》是指业主承诺的、对全体业主具有约束力的、有关业主在住宅区使用、维护等方面权利义务的行为准则。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。《物权法》(草案)建议:“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分所占比例确定”。参照上述建议,建设单位在制定《业主临时公约》时,可以明确写入电梯费的收取办法,由业主逐个签字确认。另外在制定《业主公约》时,也应该明确业主如何交纳电梯费,提交业主大会表决后,则对全体业主具有约束力。如果在《业主公约》中写明,则按照公约的规定收取电梯费,从而减少此类问题的纠纷。(三)提高业主对物业共用部位、共用设施设备的维护意识物业共用部位、共用设施设备属于业主共有,其维护的好坏,直接关系到物业的保值增值,关系到业主的自身利益,如果业主因某种原因拒绝交纳电梯费,电梯得不到及时的维护,最终受损害的是业主自己。物业管理部门在日常管理中应注意对此类问题的宣传,提高业主的共用部位设备维护意识,从而使电梯费用能及时收取。 收起