一、无锡商品房买卖合同纠纷相关概念及纠纷产生原因(一)商品房买卖合同纠纷相关概念商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共 展开
一、无锡商品房买卖合同纠纷相关概念及纠纷产生原因(一)商品房买卖合同纠纷相关概念商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项)。商品房买卖合同关系经过法律的调整,即上升为商品房买卖合同法律关系。商品房买卖合同关系是法律调整的对象,而商品房买卖合同法律关系是法律调整的结果。同任何法律关系一样,商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:1、商品房买卖合同法律关系的主体商品房买卖合同法律关系的主体,即签订商品房买卖合同的当事人,一般为房地产开发企业和买受人。(1)房地产开发企业是指以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。也即通常商品房买卖合同的出卖人。(2)买受人是指签订商品房买卖合同,购买商品房并支付相应价款取得商品房产权的合同相对方当事人。2、商品房买卖合同法律关系的客体商品房买卖合同法律关系的客体,即商品房买卖合同法律关系主体的权利义务共同指向的对象。一般来说,客体为商品房。如果再深入分析,商品房买卖合同法律关系的客体还应包括商品房的权属确认、变更、终止及其登记发证行为。3、商品房买卖合同法律关系的内容无锡商品房买卖合同法律关系的内容,即商品房买卖合同法律关系主体享有的权利和承担的义务,它是商品房买卖合同法律关系的最基本的要素,也可以说是主体双方关系的落脚点。商品房买卖合同纠纷,是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。(二)商品房买卖合同纠纷的产生原因商品房作为基本的生活资料和生产资料,对单位、对个人事关重大。一方面,经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高,使得土地、房屋的供应跟不上需求,供需失调容易引起利益矛盾;另一方面,某些客观情况的变化,如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等,也会引起利益矛盾;第三,商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确,或者在合同履行过程中,当事人一方甚至双方发生违约现象,同样会引发利益矛盾;第四,商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规,侵犯他人的合法权益,也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。二、解决商品房买卖合同纠纷的主要方式和法律依据(一)解决商品房买卖合同纠纷的主要方式商品房买卖合同纠纷可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。(二)解决商品房买卖合同纠纷的法律依据解决商品房买卖合同纠纷的法律依据主要有:1、法律文件:包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。2、司法解释:最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等,可作为立法的一种补充而运用于司法审判中,例如,2003年3月24日最高人民法院发布,自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就是一个很有针对性的司法文件。三、对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的几点认识自2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”),对商品房买卖合同纠纷案件的审理如何适用现有法律法规做出了更加明确、具体的规定。从司法解释施行后的司法实践来看,这些规定既有对房地产开发企业(买受人)有利的地方,也有明显不利之处,而一些尚待进一步明确的模糊性表述,既给法官留下了自由裁量的空间,也给房地产开发企业(买受人)通过完善商品房买卖合同及其补充条款,在经营(购房)中趋利避害提供了可能。(一)对房地产开发企业相对有利、对买受人相对不利的规定1、规定了开发商在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定预售合同有效。司法解释第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”在国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》中,已明确规定“房地产开发企业预售商品房,应当已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”“房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。”即房地产开发企业预售商品房,应取得并出示预售许可证明,这是行政法规中的一项强制性规定。我国《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。因此,出卖人在与买受人订立商品房预售合同时,只要未取得商品房预售许可证明,就应视为无效。而此次司法解释在本条中又通过书面形式,给开发商开了一个口子,形成开发商在预售时是否取得预售许可证明无所谓,只要在发生纠纷、且一方起诉前取得预售许可证明,即可认定合同有效;如果买受人发生纠纷后始终未提起诉讼,那么,均可以追认合同有效。这一条,本质上造成了司法解释与行政法规之间的冲突,但客观上有利于开发商事后亡羊补牢。同时,对买受人造成的弊端也是显而易见的。2、规定了对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。司法解释第十一条规定,“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此条规定实际是确认“交钥匙”即为交房,并以此作为风险转移的标志,即不以房屋所有权的移转作为交房和风险转移的成立条件,从而解决了长期以来,在理论和实践上一直存在争议的关于商品房的交付和风险转移的标志问题,使风险转移的时间大大提前,因而有利于房地产开发企业利益的维护。客观地说,由于在目前大量商品房入住的民事纠纷中,时常出现出卖人尚未通过竣工验收(就洛阳而言,即未取得《建筑工程竣工验收备案证书》),便先行向买受人发出入住通知,致使买受人在没有竣工验收手续的情况下接收房屋,由此产生了后续的许多工程质量纠纷和产权办理纠纷。因此,由于此条款在强调对“房屋的转移占有”的同时,并未强调必须是“经验收合格”的商品房交付买受人,即未强调交房的合法性,因此,该条款对于买受人而言,其公平性尚需探讨。 收起
