物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。 赢利,是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业,企业是否能够正 展开
物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。 赢利,是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业,企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务,很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前,不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态,并直接影响到整个行业的健康发展。 物业管理过程中存在的纠纷问题 一、认清纠纷本质,找出根源 据调查显示,开发商遗留问题,物业管理的服务质量与收费不符,社区共有财产权属、收益等问题不明晰,是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中,有约 80% 是开发商遗留问题引发的,也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示, 56.63% 业主 遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”,物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因:其一,与物业管理相关的法律法规不完善,是物业管理纠纷不断增长的根本原因 ;其二,物业管理市场欠规范,建管不分的管理体制,是引发物业管理纠纷的根源 ;其三,部分物业管理公司角色错位,服务不到位,存在物业服务质量与价格不符,是物业纠纷的核心所在 ;其四,业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来,部分消费行为不规范、不文明。 二、事前积极防范,消灭导火引线 笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面,需要侧重做好四个方面的工作: 1. 提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则,缺乏可操作性,很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据,如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等,由此也必然带来执法环节上的不统一,应提议相关部门尽快完善。 2. 提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是,一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识,尤其缺乏合同法知识,在订立各种服务合同时,合同应属哪一类都没有分清楚,以致在合同履行时发生纠纷 ;有的纠纷当事人法制观念淡薄,签订了 《 业主公约 》 、 《 物业服务合同 》 之后不认真履行,甚至故意侵犯对方当事人的合法权益,酿成纠纷 ;有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆,把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如,业主购买房屋后出现了房屋质量问题,应向售房单位追究责任,但一些业主却找物业管理公司,要求其承担责任,这样就混淆了合同关系主体,自然要发生纠纷。因此,我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户,物业管理公司更应详尽解释条款内容,使住户在明确条款内容的情况下签订合同,可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。 3. 规范企业自身行为。现实工作中,物业管理企业在遇到服务纠纷时,总是强调外部的原因多,强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等,也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此,物业管理公司应努力加强自身建设,具备应有的物业管理资质;规范企业自身行为,重点启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;进行职业道德培训,提高物业管理人员的从业素质,通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质,推进管理运作规范化,为业主提供品质到位的管理服务,否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。 4. 引导业主合理预防、解决纠纷的意识。 一是做好“约在前”,加强业主对 《 业主公约 》 等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时,往往将关注点放在了购房合同上,却忽略了对 《 业主公约 》 的了解,以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊,待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注,但为时已晚,只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。 二是做到“和为贵”。 收起
