一、挂牌中涉及的价格 挂牌过程中,可能涉及到多种价格概念,主要可能出现的价格有以下几个: 挂牌起始价 土地中心在挂牌起始日公布的最低报价,作为企业报价时最低起始价 报价 企业取得竞买人资格后以《竞买报价单》书面形成向中心提交的价格,同一企业在挂牌期间可对同宗地块多次报价 有效报价 具有竞买人资格的企业以正当的程度、通过正当的方式提交,经土地中心确认的报价 挂牌价最新挂牌价 在挂牌期间同一宗地块在某 展开
一、挂牌中涉及的价格 挂牌过程中,可能涉及到多种价格概念,主要可能出现的价格有以下几个: 挂牌起始价 土地中心在挂牌起始日公布的最低报价,作为企业报价时最低起始价 报价 企业取得竞买人资格后以《竞买报价单》书面形成向中心提交的价格,同一企业在挂牌期间可对同宗地块多次报价 有效报价 具有竞买人资格的企业以正当的程度、通过正当的方式提交,经土地中心确认的报价 挂牌价最新挂牌价 在挂牌期间同一宗地块在某一时间段的报价,由于容许多个企业或同一企业在挂牌期限内重复报价,则挂牌价格处于不断更新中,最后一次报价即为地块最新挂牌价格 底价 土地中心在地块出让时测算的地块所能成交的最低价格,理论上可能低于挂牌起始价也可能高于挂牌起始价。它是地块能否成交的价格标准,无论多少企业或多少次报价,不高于底价则不成交。 它在挂牌结束前是保密的。无人报价的地块,底价将不公开;有报价的地块,底价会在挂牌期满由公证员宣布最高报价是否高于底价,来决定是否成交或进入现场竞价程序 现场竞拍起始价 地块进入现场竞价时,由主持人宣布,其为挂牌期限内的最高有效报价增加一个增价幅度的价格 成交价 即经过挂牌程序,达到交易的最终价格,其为地块的最高有效报价且高于底价 二、不同的底价测算方式 通过上表可以发现,底价是判断地块挂牌是否成交的重要价格标准,因而了解底价的测算方式也显得尤为重要。由于土地交易性质不同,底价的测算可能存在一定的区别。 □ 交易地块:在制订其牌底价时通常取基准地价、评估价、委托交易方报价的两倍这三种价格的最高价格来确定。 □ 储备地块:往往根据拆迁成本加上增值收益以及相关费用等进行测算。当然这种测算是一般常规地块的思路,当地块的储备、开发对于城市建设具有重大意义,但成本太高投资企业无法承受时,政府将综合考虑经济效益与社会效益、城市规划落实等方面来确定。 三、挂牌地块的出让价款构成 同时,地块成交价款也因交易性质不同存在储备地与交易地的出让价款的构成差异。 □ 储备地的成交价一般包括了储备土地开发补偿价款、土地增值收益以及下列行政事业性收费和政府性基金(“一费制”收费);可以分为:土地出让金、城市基础设施配套补偿费、拆迁管理费、水土保持设施补偿费和土地登记费等。 □ 交易地的成交价则包括土地转让补偿价款、土地增值收益以及下列行政事业性收费和政府性基金,主要为土地出让金、城市基础设施配套补偿费、水土保持设施补偿费和土地登记费四大项。 由两者的差异来看,除了“储备土地开发补偿价款”与“土地转让补偿价款”的区别外,交易地的成交价款还少了“拆迁管理费”项。这是因为储备地交易在一般情况下,其成交价中含了拆迁费用,而交易地中,拆迁费用具体由哪方出资是转让与受让方自行协商的,土地部门不负责拆迁,因而地价中不体现。 四、招标方式交易地块价款构成 一般而言,通过投标方式取得土地的,中标结果即为招标地块的土地成交价款。当然同时也存在有一定的细微差异,其中: □ 储备地:包含储备土地开发补偿费及下列行政事业性收费和政府性基金;土地出让金、城市基础设施配套费、水土保持设施补偿费、土地登记费。 □ 危旧改用地:土地使用权出让金、城市基础设施配套补偿费、水土保持设施补偿费、土地登记费、土地增值收益金、拆迁补偿费(包括拆迁代理费和招标地块内的房屋评估价)。 一般情况下,在拆迁过程中实际发生的拆迁安置补偿费用,据实结算后可能超过招标文件约定的拆迁补偿费用的,由竞得人据实另行负担。 收起
