怎么看穿买房认购合同中的陷阱

购房合同的主要内容包括以下几方面:1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;10.违约赔偿责任;11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签定上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细,各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施,要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中,一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。 看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。陷阱二:合同主体认定不明,购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。另外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四:“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。 合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五:约定提前交纳部分费用开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。对策购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。陷阱六:卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七:处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款, 收起

. 认购合同陷阱 认购合同是双方签定正式房屋买卖合同之前,购买意向人为了订下房屋的购买权,与开发商签定的正式合同的意向书。认购合同对双方都有约束力,买方交纳定金,到约定时间如果不签定正式合同,如果买方违约,则定金不退;如果卖方违约,则双倍返还定金。 在认购合同中,有些开发商故意混淆定金的作用,在认购合同中约定如果不签定正式合同,无论是哪方的原因,定金都不退,而且定金收取得很高。这么做,既可以在开盘时有大量收入,甚至可以等待房价上涨,再卖给出价高的买家而不负担责任。 2. 无证陷阱 开发商在进行商品房开发和预售时,需要具备一些政府部门颁发的许可证,我们业内人称之为“五证”。即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。只有全部具备这五项证照,开发商的预售才是合法的。 有些开发商在“五证”不全或者不具备“五证”的情况下就开始预售,这时他的预售是违法的。山东曾经发生过,某开发商“五证”一个都没有,就开始预售,把购房人的钱收上来之后,携款潜逃。 3. 抵押陷阱 开发商在开发楼盘之前都需要融资,一般向银行抵押贷款,将取得的国有土地使用证或者在建工程进行抵押,贷到开发贷款。但是开发期间需要还贷,如果开发商的销售回款不能及时收回,或者开发公司的资金链紧张,有可能无法及时还款。 如果开发商不能及时还款,首先购房人有可能不能按时拿到房产证,因为土地证抵押在银行。更严重的是,如果在建工程也被抵押,而开发商不能按期还款,房子的抵押权就是银行的,有可能造成银行有权拍卖房子,而购房人如果要完整的产权,则要替开发商还钱。 4. 规划陷阱 很多楼盘都声称本小区有幼儿园、体育设施、附近有医院等等,但这些都仅仅是规划。而且有的开发商其实根本没见到政府的规划,只是听政府官员说起计划开发一个公共设施,就对外宣传,配套环境如何好。 所以,一旦规划没兑现,或者规划改变,原来的宣传就作废了。而且,我们不能只听有利的规划,而不去了解不利的规划。有些小区在住户入住时,发现附近有垃圾填埋场,有污染较重的工厂,有高辐射的高压电塔等。所以,我们不能轻信开发商的口头规划承诺。 5. 交房陷阱 开发商在交房时容易出现问题,看看都有哪些陷阱: (1) 逾期交房 开发商在签定合同时,交房日期与完工日期是相关的,交房日期肯定晚于完工日期。但具体日期如果不明确,就会出现问题。逾期交房一般是有违约责任的,分为逾期若干日之内和之外,之内之外的违约责任不一样,之内轻,之外重,而且之外购房人有无责任解约的权利。 如果开发商将逾期交房的违约责任约定得很轻,那么说明逾期交房的可能性就会很大。这点需要注意。 (2) 交房不达标 开发商交房时,我们购房人最关注的就是房屋质量。如果交房时,我们凭肉眼能够观察出质量问题,应当立即提出要求维修。如果我们能够在收房时,聘请专业律师和验房师,就能发现隐藏的质量问题,并找到解决和责任分担的方法。 无论怎样,只要交房不达标,我们应当拒绝在收房验收单上签字,并且提出要求开发商予以限期维修。而且因不达标造成的逾期交房,责任也应当由开发商承担。 6. 补充协议陷阱 补充协议是主合同后面附属的合同,以补充协议约定的为准。所以,补充协议往往会修改主合同的权利义务。我们应当特别关注补充协议,最终补充协议的约定才是生效的,如果事先不知道补充协议的内容,很可能就中了开发商的陷阱。 收起