物业服务合同纠纷有什么特点

一、多为系列案 物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉,因而往往是集中爆发的系列案,少则几十件,多则几十件同时立案。在案件的审理过程中,通常采取集中送达、集中开庭、集中宣判的方式进行,以保证司法资源的有效配置、程序的公开公正和裁判标准的统一。 二、调撤率高 物业服务合同纠纷案件的调解率、撤诉率较高。主要基于三种情形,一是业主收到法院的传票后,出于诉讼成本、司法威慑等诸多考虑,主动交纳诉讼费,形成诉前和解。二是部分物业公司不知道物业服务费的诉前催告程序,经法院释明后主动撤诉,但此类情形只是暂时撤诉,纠纷并未解决。三是庭审过程中达成诉讼和解,由物业公司放弃物业服务合同约定的违约金,或是对物业服务费给予一定折扣,达成诉讼和解。 三、送达难 采用邮寄方式向业主送达诉讼文书,回退率经常在50%左右。因为邮寄人员通常在工作时间送达,而工作时间业主常常不在家,导致无法送达,或者由物管人员签收,不具有送达效力。于是有的审判人员通过**来通知业主领取诉讼文书,但当事人出于对诉讼及对物业公司的抵触情绪,多不愿意到法院领取诉讼文书。直接送达的效果同样受到工作时间业主不在家、同住家属身份无法确认、拒收等多种情况的制约。实践中正在积极探索在小区集中公告应诉通知、非工作时间送达的模式,以期充分保障当事人的诉讼权利。 四、抗辩理由类似 业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类,一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费。在此类抗辩中,业主多会将小区环境照片作为证据提交,并对物业服务存在的相关问题进行长篇大论;另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费,主要是前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系,还有的是由于没有设立业委会,委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系。在大多数情况下,因为证据规则、举证责任及有关物业服务的法律、司法解释的规定,上述抗辩多不能成立,审判人员会在庭审过程中进行释明,有的业主表示接受,有的则对抗情绪激烈。 收起

一、多为系列案 物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉,因而往往是集中爆发的系列案,少则几十件,多则几十件同时立案。在案件的审理过程中,通常采取集中送达、集中开庭、集中宣判的方式进行,以保证司法资源的有效配置、程序的公开公正和裁判标准的统一。 二、调撤率高 物业服务合同纠纷案件的调解率、撤诉率较高。主要基于三种情形,一是业主收到法院的传票后,出于诉讼成本、司法威慑等诸多考虑,主动交纳诉讼费,形成诉前和解。二是部分物业公司不知道物业服务费的诉前催告程序,经法院释明后主动撤诉,但此类情形只是暂时撤诉,纠纷并未解决。三是庭审过程中达成诉讼和解,由物业公司放弃物业服务合同约定的违约金,或是对物业服务费给予一定折扣,达成诉讼和解。 三、送达难 采用邮寄方式向业主送达诉讼文书,回退率经常在50%左右。因为邮寄人员通常在工作时间送达,而工作时间业主常常不在家,导致无法送达,或者由物管人员签收,不具有送达效力。于是有的审判人员通过**来通知业主领取诉讼文书,但当事人出于对诉讼及对物业公司的抵触情绪,多不愿意到法院领取诉讼文书。直接送达的效果同样受到工作时间业主不在家、同住家属身份无法确认、拒收等多种情况的制约。实践中正在积极探索在小区集中公告应诉通知、非工作时间送达的模式,以期充分保障当事人的诉讼权利。 四、抗辩理由类似 业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类,一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费。在此类抗辩中,业主多会将小区环境照片作为证据提交,并对物业服务存在的相关问题进行长篇大论;另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费,主要是前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系,还有的是由于没有设立业委会,委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系。在大多数情况下,因为证据规则、举证责任及有关物业服务的法律、司法解释的规定,上述抗辩多不能成立,审判人员会在庭审过程中进行释明,有的业主表示接受,有的则对抗情绪激烈。 五、诉讼成本较高 物业服务合同纠纷案件的标的额大多为千元左右,但案件的诉讼成本很高。主要表现在:物业公司要确认业主的个数,房屋的面积,还要先进行催告程序,直至出庭参加庭审、申请执行;人民法院要送达成本较高,如前所述,物业服务合同纠纷的送达难度较大;在业主方面,业主要出庭应诉,需要耽误工作时间,这既是时间成本也是经济成本。还有潜在的成本,即通过诉讼来收取物业费,往往会造成业主与物业公司之间的对立情绪。因此,从诉讼效益上讲,物业服务合同纠纷采用诉讼方式来解决成本很高,积极探索基层社区主导的物业服务合同纠纷非诉讼解决模式显得尤为必要。 收起

1、案件数量增长幅度快。 近几年,物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看,我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140起,2009年受理380起,2010年截止到4月份已受理279件,在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出,业主与物业服务企业之间相处的并不和睦,问题也逐年增多。 2、纠纷具有群体性,群众影响大。 由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业,往往涉及一栋楼的业主,甚至整个小区的业主,因而规模往往很大,且矛盾激烈,群体一方自恃人多势众,给法院施加压力。因此,物业公司遇到的问题往往具有同一性质,特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面,极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼,在审理此类纠纷时,法官需做大量的调查和调解工作,调解难度大,调解率低,很多案件要经过二审程序。 3、物业服务收费案件所占比例最大,物业企业胜诉率高 由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一, 案由几乎全部为拖欠物业管理费,而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势,包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域,以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。 相对于业主个人来讲,物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体,其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面,甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此,对于物业服务合同纠纷这种新类型案件,由于其在我国产生的时间并不长,无论是审理案件的法官,还是物业服务从业人员,都还仅仅是处于不断地探索阶段,那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。 三、解决物业服务合同纠纷的对策 1,完善物业管理立法,明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政,与民事纠纷审判的侧重点有所不同,因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时,房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度,服务质量标准进一步明确和细化,使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道,同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外,应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确,使业主委员会与物业管理企业相对应,成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理,甚至是调解纠纷的有效途径。 2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识 在法院审理的物业合同纠纷中,近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的,主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识,让开发商意识到,当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益,还有可能官司负身,企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力,同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。 物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者,物业管理企业并不当然具有物业管理的权利,二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识,才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。 3、完善物业服务合同 由于物业服务合同制度本身存在的缺陷,是导致物业服务合同纠纷的根本原因,因此,要从减少物业服务合同纠纷,降低物业服务合同案件的诉讼率,就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位,并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面,笔者认为,在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务,可以在合同中这样约定:对于治安秩序的维护,物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次(视具体情况由业主与物业服务企业约定)、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范,物业服务企业应当经常查看小区设施状况,在事故发生时及时向有关部门报告,及时查看受伤者的情况,将其送往医院。 合同中过于笼统的规定,当纠纷发生时,业主很难确定物业服务企业的具体义务,只能推定物业服务企业具有安全保障义务,而这个义务是有限的,很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化,那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么,业主自身的财务收到损失,就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务,如果违反,物业公司就应当承担责任,这样更有利于业主维护自己的利益。 收起