什么是土地出让

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征: (1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益,表现为一定年期内的地租,一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。 (2)取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的最高年限。 (3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。 土地使用权出让程序: 由于土地使用权出让的形式有三种,即协议出让、招标出让和拍卖出让,所以出让的程序也各不相同。 收起

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,土地使用权不能进行转让。 收起

在二手房交易过程中我们需要交的税费有:契税,印花税,营业税,个人所得税,土地出让金等。那么其中的土地出让金又是什么?土地出让金(land-transferring fees) ,也称土地使用权出让金,是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即"地租 ",是土地所有权在经济上的体现。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是"熟地"价,即提供"七通一平"【指土地(生地)在通过一级开发后,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整】的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是"毛地"或"生地"价,即未完成"七通一平"的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2.38万平方米的71号地块,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50%~70%左右。 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付;如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。买什么房要缴土地出让金 对于商品房而言,开发商以出让方式拿到土地使用权,他已经按出让合同的约定支付了土地出让金;而他在销售商品房时,又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说,购买这类房产,买方已经缴纳了土地出让金。 但是,购房者买了商品房后,并非可以永久使用土地,因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出:土地使用权出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后,房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者:买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映,他在某商住楼买住房,等合同签了才发现土地性质为综合用地,只能用50年。 如果购房者买有出让土地证的二手房,由于卖方已经缴过土地出让金,因此买方不需再被补缴。然而,在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限,例如所购房子原来的土地使用年限为70年,而卖方转让时他已经用了30年,那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年,超过期限后就得补缴。注:二手房交易时,主要根据《房屋所有权证》的“土地性质”一栏判断:一是出让(这是开发商交钱了)二是划拨(这是没交钱)。 收起