今年的个人住房贷款政策有哪些?

为了抑制房价过快上涨,今年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人房贷实行差别化信贷: 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 收起

(一)个人住房委托贷款个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托,以住房公积金存款为资金来源,按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。特点:贷款风险由委托人承担,利于解决住房资金不足的问题。贷款利率低,期限长,缓解借款人的还款压力。贷款期限:在最长贷款期限30年内根据借款人的实际情况确定贷款期限。贷款利率:除按照中国人民银行规定贷款利率执行外,贷款期限5年以下(含5年)的:贷款年利率为4.14%;贷款期限5年以上(不含5年)的:贷款年利率为4.59%。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。(二)个人住房自营贷款个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款,也称商业性个人住房贷款。特点:申请人以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。可根据自身条件充分调整贷款金额。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。贷款期限:最长为30年,借款人到贷款期限年龄男不超过65岁,女不超过60岁。贷款利率:除按照中国人民银行规定贷款利率执行外,贷款期限3年以下(含3年)为5.40%;贷款期限3-5年(含5年)为5.76%;5年以上(不含5年)为5.94%。(三)个人住房组合贷款特点:当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时,可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款。对借款人来说是极为方便的,也促进了住房消费市场的发展。贷款期限:最长为30年,借款人到贷款期限年龄70岁。贷款利率:所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。不管是委托贷款还是自营贷款和组合贷款,这些贷款的条件没有多大的区别,下面我们来总结一下:(一)有合法的身份。(二)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。(三)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。(五)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。(六)贷款行规定的其他条件。其实,在贷款中会涉及到很多法律问题,这些法律问题银行不会主动告诉你的,一般买房贷款的都是第一次贷款,对这些问题根本就不了解。所以,在进行个人房屋贷款的之前,就这些问题咨询一下律师,这样可以保证你贷款的效率和安全。 收起

央行新闻发言人表示,住房信贷政策的方向没有变,仍是继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求,不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。从各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快,9月以来,一些中小型银行在贷款结构方面有所调整,部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。从银监会试行文件来看《商业银行流动性风险管理办法(试行)》依然予以了保留,主要可能考虑了存贷比75%这方面的平衡与风险。那么从目前中国的现状考虑,不可能一棍子打死所有的个贷,因为这是居民生活保障居住用房购买的极其重要的条件。目前来看,接近年底,各银行收紧政策是每年的清账习惯,同时今年前三季度的放贷过快,也导致了第四季度放贷拖延,一般年底的贷款会拖到2014年初放下。这都属于正常。长远来看,银监可能会考虑取消一些小银行的放贷资格,而集中在一些大银行,这也只是假设,但无论怎么样,个人在房地产十多年,是不会相信会有直接取消所有个贷业务的说法。这不现实也不符合现在在的国情,除非政策能有更好的提供贷款的方式,那么也无非是换种名义和换些条件,变化利率,降低风险等方面考虑。如果有一天说所有个贷全部取消了,那么我们应该感到幸福,因为那会我们已经不用贷款了,人均生活水平世界第一,每个人都有钱买房! 收起

其基本内容主要有以下几个方面:贷款业务发展战略银行贷款政策首先应当明确银行的发展战略,包括开展业务应当遵循的原则、银行希望开展业务的行业和区域、希望开展的业务品种和希望达到的业务开展的规模和速度。在银行的贷款政策文件中都开宗明义地指出,贷款业务的发展必须符合银行稳健经营的原则,并对银行贷款业务开展的指导思想、发展领域等进行战略性的规划。贷款业务发展战略,首先应明确银行开展贷款业务须遵循的基本方针。在明确了银行贷款应遵循的经营方针的基础上,还必须根据需要和可能,确定银行贷款发展的范围(包括行业、地域和业务品种)、速度和规模。贷款工作规程及权限划分为了保证贷款业务操作过程的规范化,贷款政策必须明确规定贷款业务的工作规程。贷款工作规程是指贷款业务操作的规范。款程序通常包含三个阶段:第一阶段是贷前的推销、调查及信用分析阶段。这是贷款科学决策的基础;第二阶段是银行接受贷款申请以后的评估、审查及贷款发放阶段。这是贷款的决策和具体发放阶段,是整个贷款过程的关键;第三阶段是贷款发放以后的监督检查、风险监测及贷款本息收回的阶段。这一阶段也是关系到贷款能否及时、足值收回的重要环节贷款的规模和比率控制评判银行贷款规模是否适度和结构是否合理,可以用一些指标来衡量。主要有:1)贷款/存款比率。这一指标反映银行资金运用于贷款的比重以及贷款能力的大小。我国商业银行法规定银行的这一比率不得超过75%。2)贷款/资本比率。该比率反映银行资本的盈利能力和银行对贷款损失的承受能力。我国中央银行根据《巴塞尔协议》规定的国际标准,确定商业银行资本总额与加权风险资产之比不得低于8%,核心资本与加权风险资产之比不得低于4%。3)单个企业贷款比率。该比率是指银行给最大一家客户或最大十家客户的贷款占银行资本金的比率,它反映了银行贷款的集中程度和风险状况。我国中央银行规定,商业银行对最大客户的贷款余额不得超过银行资本金的15%,最大十家客户的贷款余额不得超过银行资本金的50%。4)中长期贷款比率。这是银行发放的一年期以上的中长期贷款余额与一年期以上的各项存款余额的比率。它反映了银行贷款总体的流动性情况,这一比率越高,流动性越差;反之,流动性越强。根据目前我国中央银行的规定,这一比率必须低于120%。贷款的种类及地区贷款的种类及其构成,形成了银行的贷款结构。而贷款结构对商业银行信贷资产的安全性、流动性、盈利性具有十分重要的影响。因此,银行贷款政策必须对本行贷款种类及其结构作出明确的规定。贷款地区是指银行控制贷款业务的地域范围。银行贷款的地区与银行的规模有关。大银行因其分支机构众多,在贷款政策中,一般不对贷款地区作出限制;中小银行则往往将其贷款业务限制在银行所在城市和地区,或该银行的传统服务地区 。贷款的担保贷款政策中,应根据有关法律确定贷款的担保政策。贷款担保政策一般应包括以下内容:1)明确担保的方式.如《*******担保法》规定的担保方式有:保证人担保、抵押担保、质押担保、留置以及定金;2)规定抵押品的鉴定、评估方法和程序;3)确定贷款与抵押品的价值的比率、贷款与质押品的比率;4)确定担保人的资格和还款的能力的评估方法与程序等等。贷款定价在市场经济条件下,贷款的定价是一个复杂的过程,银行贷款政策应当进行明确的规定。银行贷款的价格一般包括贷款利率、贷款补偿性余额(回存余额)和对某些贷款收取的费用(如承担费等),因此,贷款定价已不仅仅是一个确定贷款利率的过程。在贷款定价过程中,银行必须考虑资金成本、贷款风险程度、贷款的期限、贷款管理费用、存款余额、还款方式、银行与借款人之间的关系、资产收益率目标等多种因素。贷款档案管理政策贷款档案是银行贷款管理过程的详细记录,体现银行经营管理水平和信贷人员的素质,可反映贷款的质量,在一些情况下,甚至可以决定贷款的质量。一套完整的贷款档案管理制度通常应包括以下内容:1) 贷款档案的结构及其应包括的文件;2) 贷款档案的保管责任人;3) 明确贷款档案的保管地点,对法律文件要单独保管,应保存在防火、防水、防损的地方;4)明确贷款档案存档、借阅和检查制度。贷款的日常管理和催收制度贷款发放出去之后,贷款的日常管理对保证贷款的质量尤为重要,故应在贷款政策中加以规定。同时,银行应制定有效的贷款回收催收制度。不良贷款的管理对不良贷款的管理是商业银行贷款政策的重要组成部分。贷款发放以后,如果在贷后检查中发现不良贷款的预警信号,或在贷款质量评估中被列入关注级以下贷款,都应当引起充分的重视。 收起