为什么房产税降房价才有希望（来自天津希望小区）

决定价格的永远是供给与需求,先说需求,对于房子有需求的人群大概有这么几种,1.外来人员2.年轻人要结婚3.买房后用来出租4.房虫子5.拆迁家庭,1是一个大问题,但是绝对不占绝大比例;2是指80后的人,由于国家婚姻法的历史原因,这部分的比例甚为惊人;3并不大,但是已经成为一个投资趋势,06-07年的股市暴涨抹煞了这种投资的效果,不过仍然是一个重要的投资渠道;4这种人靠房价落差吃饭,根本就已经演变成了职业,如果房价跌了他们几乎就要去要饭;5是政府行为。 再说供给,温总理提出的紧缩银根,紧缩地根的意思是缩小房地产上游资源的供给,无形中太高房源供给成本,缩减供给需求变大,需求曲线右移,供给变小,供给曲线左移,交点纵坐标提高,价格上涨.这里,有些原因是国家无法控制的,比如80后的人口情况,属于历史遗留问题,政府想干预也干预不了,但是在需求方面,政府可以以增加拆迁的办法增加房屋需求;在供给方面,紧缩银根+紧缩地根已经充分的给房地产增值让路.其根本原因在于国家的很大一部分外汇储备是在房地产业里面的,国家不能让房地产业降温,否则国家亏损就不仅仅是人民币升值损失的那么几千个亿了。 有人说我们国家的制度不健全,尤其是社会保障制度的不健全,也导致了房价的虚高,我个人认为首先是房价的上涨速度过猛导致了社会保障制度无法健全,谁也不能帮你保证你是中国人就一定有房子住吧?国家承诺不了.其次才是社会保障不够完善反作用于房价上涨,如果这也算一个房价上涨的理由,那么房价上涨的原因还有很多很多。 从经济学的角度分析就是供给减少而需求不断猛增的原因,不要光看到市面上新楼的空房率有多高多高,了解一下市场就知道了,现在2手房市场上房源是多么的紧张,新房的炒作逐步走向房票炒作,如果不是这两年股市异常火爆,房地产业将是众多股民的另一个栖息所。 2、个人认为,新政出台所具有的安慰作用,也就是心理作用远大于实际内容所产生的作用,而心理作用最后能产生多少预期这取决于房地产市场中卖方和买方的搏弈的最后结果,当然在初期大家能感觉到确实是新政的作用显现了,那是因为处在观望期的人多了,交易量少了,而成交的都是房东急着卖的,所以价格自然会降的,但是真正能影响结果的却是那些大批量投资客与购买者搏弈的结果。 新政出台矛头直指投资客,很显然政府觉得房价的过快上涨很大一部分原因是因为投资客的炒房造成,我们暂且不论通涨和房产供需矛盾的原因,且认为房价虚高的幕后黑手就是投资客,那么真正的影响房价的是地方政府,开发商,和炒房大户。地方政府做为一个宏观意义上的投资主体,这里的水深不是我们老百姓能够观测得到的,我们无法去论它。对于开发商,新政没有针对于他们的手段,即使有也是隔靴搔痒。开发商主动降价的理由就是资金链断了,但是在目前这种情况下,他们资金链的断的可能性很小,首先是前面房地产的热度让他们积累了相当的资金,二是现在银行对个人房子贷款的控制,购房者因观望而空余的钱全部呆在银行里,那么银行放贷的对象会转向谁呢,所以开发商出现资金短缺很容易能从银行贷到现金,就历史来看,房产市场的冬天都是很短暂的,所以开发商不怕。 新政直接的矛头所以指的炒房大户,他们炒房机制很完善,他们的经济实力或者说心理承受能力对市场变化能有3-5年的抗压能力,“即使房价跌50%,我们依然有5年实力抗压时间可以等”,这是一个职业炒房大户说的。我想对职业炒房群体来说,这种炒房过程中的抗压预备是普遍存在的,而中国房产时常的低糜是短暂的,连政府都是用抑制房价过快上涨而不是打压房价来发文,可见房产的未来依然很光明,那么炒房群提依然在这个买方和卖方搏弈过程中占领先机。 3、此次房产新政的提出,将前期对房价的调控口径由“抑制”改为“遏制”,这可以理解为政府对房价高企的危害性的关注度在提升,而且在具体的调控手段上也将会比以往更加实际和有力。更有财经分析人士认为,新政表明房地产政策从2008年底开始的促进健康发展完全转型为抑制投机、抑制高房价,表明国家对目前房价与居民收入差距过大的关注。 但从历年政府出台的房地产调控政策来看,其对市场的影响远达不到预期的效果,甚至出现了房价“越调越高”的情况。因此,无论是购房者还是业内人士都在揣测此次新政对市场的影响效力如何。 抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度,这说明住房政策将采取“有保有压,区别对待”的方式,可以预见二套房贷收紧将是必然,利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用。二套房贷收紧意味着“炒房”的投机成本将增加,而且二手房转让营业税免征期将由两年改为五年,这将对楼市的投机需求有所抑制,有利于房价的稳定。 同时,这项政策主要是针对房价上涨过快的部分城市的遏制,遏制范围明确清晰,抑制购房也是针对投机性的,这项政策更多的是通过增加普通商品房的有效供给,支持自住和改善型住房消费、加强市场监管等“力挺”房地产市场健康发展,是理性引导投资导向,合理引导投资的重要政策。因此,对于二、三线城市而言,房产新政对房价的影响并不会太大。相反,对自住和改善型住房消费的支持,以及增加普通商品房的供应量,将会积极活跃发展相对滞后的城市的房地产市场。 房产新政从出台到实施,再到对市场产生实际的效用,还需要一定的时间,因此,此次房产新政的出台信号意义要远大于实际意义。他认为,抑制高房价是个过程,人们更多地应该保持平常心态,相信本次调控是开始而非结束,希望未来政策调控能进入常态,期盼中的房价应该是和股市一样有涨有跌,从此种意义上看,“国四条”理应成为良好的期待。 4、我们再从以下进行分析: 首先,我们来分析一下政策。本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来,任何事情都兼具两面性,在这个政策里,我看到了六个字:宁杀错,不放过。那就是国家为了打击一小部分炒房者,把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。诚然,炒房团能量巨大,但在绝对人群数量上,他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌,而是抑制,甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这是非常不合理,甚至非理性的。而一个政策如果越不合理,那么他存在下去,持续下去的可能性就越低。所以,站在旁观者的角度,我完全可以说,本次政策的实施完全只是国家的权宜之计,绝对不可持续。因为如果这项政策长期实施,最终只会搞得民怨沸腾,我儿子要结婚,但国家你却不让我买房子,能不怨吗?而一旦这项政策不能长时间得到实施,那么最终的结果是什么?相信在过去数年中由于政策反复导致的房价报复性上涨大家也都看到了。 其次,我们分析一下,这个政策真的那么有用吗?其实,对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果,和股票一样。有钱房价就会涨,没钱了,房价自然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年,中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉,但在资金上呢?从07年末开始到08年上半年,我国经历了极为严重的通货膨胀,相信很多人都对当时90元一桶的豆油,17块钱一斤的猪肉记忆犹新。当时的通胀率达到8%。当时国家为了降低通胀,不遗余力的紧缩降低市场上的资金量。屡次大幅提高存款准备金率让整个房地产市场融资异常困难。在加之07年几乎所有的大房地产企业都不遗余力的大举扩张,疯狂购地,负债情况非常严重。结果导致房地产商一方面房子卖不出去,一方面又没有钱支付购地款、以及银行贷款。很多房地产企业陷入资金链断裂的绝境。这种情况下,不降价意味着死掉,所以房价出现了比较明显的下跌,但本次调控下的环境是这样吗?目前全球经济似乎已经摆脱了金融危机的阴霾逐渐开始恢复。但欧美主要国家的失业率并未降低。中国的经济增长的支柱出口虽然在缓慢恢复,但这种恢复是否能够最终确认还有待观察。在这种情况下,国家至少在未来较长的一段时间内还要依靠投资来拉动经济。所以可以预计,在未来较长的时间内,市场上的资金量不会减少,还会增加。国内的流动性泛滥根本不会出现改观,钱没有减少,开发商的日子仍然滋润,离08年的资金链断裂根本挂不上边。他们挺得住,请问房价如何下降? 如果把房价比作来势汹汹的洪水,而把调控比作治水的利器,那么显然现在政府还是在用围堵的办法治水。国家筑起了高高的大坝,甚至为此不惜阻挠正常的购房需求。但可笑的是洪水的数量非但没有减少,反而还在增加。这会导致什么结果?首先,这座大坝足够结实,就算洪水再大也很难冲垮(一线城市已经禁止第三套房贷,你想炒也炒不了)。其次,洪水的量有增无减,这样双方僵持不下,就会导致洪水改道。由修筑大坝的主要河道(一线城市)溢出。寻找洼地,另行开辟新的河道(二三线城市)解说一下。目前一线城市的房价已经高的离谱,炒房成本太高,上涨空间太小,政策上让你无法炒作(第三套房禁止贷款),那么炒房团很可能就会携带大量资金来到二线城市。首先,虽然房贷50%的政策同样对二线城市有效。但由于二线城市的房地产价格与一线城市相差巨大,大多数二线城市的房价仅为北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在绝对成本上对炒房团来讲很有吸引力。而且低价格的另一面往往代表了巨大的增值空间。其次,也是最重要一点,大多数二线城市不属于房价过高地区,因此不会实行第三套房停贷,炒房团仍然可以炒房。所以说严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线城市,大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显,但二三线城市房价大幅推高,与一线城市的落差大幅缩小。荒谬吗?呵呵~~但发生的可能性是非常非常大的。前兆就是现在所有的大房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市,在二三线城市拿地,扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实,就算站在更高层次上分析,二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同,经济发展速度比二线城市慢了不少。其次,由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市,也带来了强劲的购买力与需求。第三,同在一个中国,二三线城市与一线城市房价差距在5~6倍,而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背离迟早会导致二者差距的回归,而本次政策的出台很有可能就是这样一个契机。 最后再来说说房产税。目前物业税征收的说法甚嚣尘上,很多人把征税当做房价下跌的最大希望。但这有可能吗?首先来说说房屋保有税,也就是物业税。我们都知道房屋的价值包含两块,一是土地的价值,二是房屋物业本身的价值。由于房屋购买者不具备土地的拥有权,因此在法理上国家不能对土地征税。那么征税的对象就变成了单一的房屋征税,也就是对那一堆钢筋水泥征税。也就是说即使在北京,也只会按照一平米两三千来征收。请问这种税对北京房价有何影响?那么好,我们也都知道国家不讲理,明明是租给你的土地还要征税,你也没办法。那么房屋价值是谁来评估呢?是你自己吗?当然不是,是地方政府。地方政府希望房价下降吗?当然不希望~呵呵结果就会导致地方政府在评估房价时会人为的大幅压低二手房估计,让其对房价的影响降到最低。所以,房产保有税其实对房价影响真的不大。还有一个税种就是房地产买卖盈利税,即国家对二手房买卖的利润征税。这一点其实没什么说的,如果国家征税20%的税,那么我卖房子就涨价20%不就得了。反正依据这几年的经验,房价就算涨上天也都会有人买。最终羊毛还是得出在羊身上。 结论:本次二手房的调控政策不可谓不严厉,但仍然是治标不治本。而且最终极可能出现反效果,反作用。其实真正抑制房价的办法不是筑起大坝,而是削减洪水。这就要求政府减少信贷,改变土地出让模式。当然这两点在现阶段都不可能实现。此外,站在一个最为宏观的高度,目前中国处在经济快速发展,工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段,对城市住房的刚性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下,任何房价下跌都注定是暂时的,而上涨则是长期的。 收起

不能1、决定价格的永远是供给与需求,先说需求,对于房子有需求的人群大概有这么几种,1.外来人员2.年轻人要结婚3.买房后用来出租4.房虫子5.拆迁家庭,1是一个大问题,但是绝对不占绝大比例;2是指80后的人,由于国家婚姻法的历史原因,这部分的比例甚为惊人;3并不大,但是已经成为一个投资趋势,06-07年的股市暴涨抹煞了这种投资的效果,不过仍然是一个重要的投资渠道;4这种人靠房价落差吃饭,根本就已经演变成了职业,如果房价跌了他们几乎就要去要饭;5是政府行为 收起