2014年肇始,杭州等地楼市出现暴跌,近两日又传出北京一楼盘出现降价……降价风波让“房价暴跌论”蔓延,楼市负能量事件也是一再爆发,连串的楼市危机事件不禁让人发问:2014年的楼市怎么了?针对当前楼市的状况,政府会出台强有力的2014楼市新政进行调控吗?信贷政策影响楼市预期只要信贷政策维持不变,楼市或将进入调整期在“崩盘论”与“挺涨派”外,更多业内人士认为,今年楼市,特别是二、三线城市,很可能进入调 展开
2014年肇始,杭州等地楼市出现暴跌,近两日又传出北京一楼盘出现降价……降价风波让“房价暴跌论”蔓延,楼市负能量事件也是一再爆发,连串的楼市危机事件不禁让人发问:2014年的楼市怎么了?针对当前楼市的状况,政府会出台强有力的2014楼市新政进行调控吗?信贷政策影响楼市预期只要信贷政策维持不变,楼市或将进入调整期在“崩盘论”与“挺涨派”外,更多业内人士认为,今年楼市,特别是二、三线城市,很可能进入调整期。“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变,流动性不松动,今年楼市可能会调整。”中原地产市场研究部总监张大伟说,以杭州为例,从供需数据看,开发商还没有被逼到降价的地步,但由于信托需提前偿付,开发商急于回笼资金,这才是楼盘降价的主因。信贷政策被认为是目前房价上涨动力削弱的主要原因。去年下半年以来,收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台,直接导致市场需求延缓释放,影响了市场供求关系。“楼市供需两端都是变量。过去,大家普遍认为房价仍会大涨,为了提前锁定交易价格,大量需求是提前透支的。所以是供应端不积极,需求侧很恐慌。但现在需求侧被信贷卡了脖子,开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账,如果一位北京购房者要购买首套房,首付30%,按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%,增加的总利息相当于总房价的21%。购房者贷款成本提高,导致开发商可以提价的空间有限。与此同时,需求侧的变化也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间,鄂尔多斯市长廉素坦言,还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧,目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州,截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套,供求比达到了1∶0.6。信贷收紧给开发商造成了资金压力,促使其调整销售策略,以现金为王,跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消费者预期。“杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市,将对购房者心理预期造成较大影响。”张大伟说,“在资金面趋紧的情况下,特别是库存严重、新增人口数量放缓的城市,不排除再次出现楼盘降价。”防风险与强兜底并重《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”过去十年,中国楼市一直保持了高速增长,但中间也经历了约四次调整。业内人士认为,此次调整将更突出地域差异的特点。链家地产市场研究部研究员张旭表示,1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大,但内部分化明显加剧:高库存城市率先出现降价,而公共资源集中的一线城市,尽管房价涨幅有所收窄,但依然延续了两位数增长。“在信贷政策不会明显放松的情况下,市场自发的‘降价换量’调整,要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市,价格调整的趋势还将延续;而一线城市将延续上涨趋势,但涨幅会收窄。”张旭说。基于楼市现状,今年的《政府工作报告》,告别了全国楼市调控“一刀切”的思路,首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。“由于市场分化已经比较明显,再出台全国一刀切的楼市调控政策已没有必要。下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况,有针对性地出台政策。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,各地今年楼市调控应着重四大任务。一是严格防范风险,确保金融安全,根据地区差异,差别化的信贷政策必须坚持,防止投机资金进入房地产市场。二是根据各地实际需求,把握好土地供应的节奏。三是政府做好“补位兜底”,进一步完善住房保障政策。四是针对当前住房的主要矛盾,政策应继续支持“夹心层”的住房需求。在注重调控“差异化”的同时,今年楼市调控也有一条共同的原则,用住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上的话概括,就是“双向调控”。“双向调控,就是不仅仅调控需求端,还要在供给端进行调控,在抑制投机投资性需求的同时,还要满足自住性需求。”秦虹说。2014楼市调控新政策虽受人期待,但是房价的增速能否得到遏制仍未可知。在2013年楼市中,一线城市新建住宅价格均上涨20%以上,二三线城市也超过了10%。可见,控制房价并不容易。一位徐州的网友表示:“房子的单价降不下来,总价能降一点也行。国家应多建保障性住房或指导房地产开发商多开发中小户型,合理设计户型,努力扩大房屋使用面积。在三线城市,70到80平的两房虽显紧凑,但总比望着普遍90平的两房的高总价兴叹要好。”2014年全国两会已经胜利闭幕,房产税在两会上也多次被提及,若房产税能出台,那么楼市将有望建立长效机制。今年房产税若能出台,对2014房地产调控政策的辅助无疑是巨大的。深圳的一位网友表示:“房产税的出台,无疑会是个好消息。房产税出台后,投机客恐怕就不再愿意持有过多住房。期待房产税能尽快出台,与2014楼市调控新政策相辅相成,真正给力。” 收起
