如何衡量一个商铺的价值?

 最近想买一个商铺，两个问题：1、如何衡量一个商铺的价值？也就是说我怎么知道这个商铺值多少钱？2、租金回报率怎么计算，一般达到什么数字就算回报率比较高。比如回报率6个点，是怎么算的