买二手房放款后房东拒绝搬出,如何起诉?

刚开始一切顺利,房东急用钱,我提高了银行贷款利率,很快就放款了。现在房东说新房没装修好,要我让他继续住半年,租金仅为市价一半。我不肯,因为装修完通常要通风半年才能入住,到时候他又要求续租。他就说他没地方去,没办法,就是不搬。合同上规定放款后2日内交房,违约金是成交价的万分之五每天。他还剩2万保证金压在中介那里。1.如果我想起诉,会胜诉吗?2.赔偿金是否包括每日万分之五的违约金 超期部分按市场价每月租金 精神损失费?我妈因为这事气得都犯病了。3.有没有必要请律师?律师费多少?会不会赔偿金扣掉律师费就所剩无几了?4.他的新房也有贷款,如何让这件事影响他的征信记录?5.谢谢帮忙! 收起