你这种情况的交易风险理论上是没有办法完全规避的。我个人不太支持这种规避方式。原因:1、你们有交易合同又有抵押的相关协议,一旦发生纠纷到法院会产生交易事实不清的问题。对你不利。2、20万违约金这个数额恐怕法院不会支持。我国合同法司法解释(二)第二十八条规定:“请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”第二十九条 展开
你这种情况的交易风险理论上是没有办法完全规避的。我个人不太支持这种规避方式。原因:1、你们有交易合同又有抵押的相关协议,一旦发生纠纷到法院会产生交易事实不清的问题。对你不利。2、20万违约金这个数额恐怕法院不会支持。我国合同法司法解释(二)第二十八条规定:“请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”第二十九条第三款的规定:“约定的违约金超过造成的30%的可以认定是违约金过高。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”需要注意的是:一、过分高于损失的违约金中所指的“损失”仅指“实际损失”,不包括“预期利益”。二、“违约金超过损失的百分之三十”只是判断违约金是否过分高于损失的标准。对于“过分高于损失的违约金”,法律只是规定“适当减少”,而并非将违约金减少到工“实际损失”的130%。三、在违约行为没有造成损失的情况下,法院应当合同当事人意思自治,对于此种违约金予以支持,依据违约方的请求适当减少违约金。3、除了房主拿房子做抵押风险外还有:房主去世;人间蒸发;不配合你办理过户或者提条件办理过户等等可能存在。这些能预料的可能情况你最好都写在合同中,并约定好违约责任。4、至于公证的事情其实没多大用处,因为公证处只会给你们出具一份公证书,大概写上你们双方的交易合同是当着公证处工作人员面签订的,真实合法有效。也就是说公证书只能在房主抵赖说这房子没有卖给你时,来证明你们双方的交易关系真实有效,并不能解决其他风险。这一点上合同也能起到这样的作用,做个签字鉴定就可以了。所以我认为最好的解决办法是“先支付部分房款,其余房款过户时在全额支付”。压房主点钱,对他最有制约作用。虽然这样房主很有可能不同意但是这是一个最有效的方法。 收起
