第一,预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交 易登记管理部门申请过户登记前,购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口,但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真 实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章, 防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。第二,在买卖合同中设 展开
第一,预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交 易登记管理部门申请过户登记前,购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口,但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真 实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章, 防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。第二,在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中,约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?首先,应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。其 次,应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如,每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口 全部迁移后再支付该部分房价款,如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,买方可以直接从该房价款中扣除违 约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交 易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算,直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户 口迁移问题,通过这种加重经济责任的方式,有效地督促卖方及时履行合同中户口条款,避免不必要的争议。在现实交易中可能会碰到这样的情况, 比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口,且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子,除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交 易和降低风险的原则出发,有两条建议可供参考:一是约定较高的逾期违约责任,并要求出售方提供现金担保;二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属 的住房地址,若到期未迁,该亲属户主同意其户籍迁入,下家有权申请强迁户口。 收起
