买二手房的问题..请明白的老师帮忙回答

本人买一套二手房45万但是原房主欠款12万必须我们先交收费15万后他还上贷款才能把房权证改为我的名.但是我是用住房公积金买房子.住房公积金处说如果贷款买必须交担保金12万.有这么一说吗？？说是等过户万直接打给卖家.请问这样合适吗？如果把12万钱给了卖家能解压后能马上过户吗？这些环节需要多久了？我还要注意什么问题呢？