抵押房无房照。中介介入。卖家包更名直接过户，原价28万现价23万，按28万贷款，首付一万，问详细流程

房子是抵账的，没办理房照，中介说包更名直接下房照。房子原价28万，现价23万就卖，贷款可以按25万贷款，能贷22万，首付一万就可以。那么我想了解这些具体的流程和我要注意的事，除了一万的首付，我还需要缴纳什么钱，有没有税，办理这些事宜需要怎么办理，求一解答，越详细越好，谢谢。