土地使用权转让怎么补偿

建设用地使用权的收回分四种类型:1、建设用地使用权届满,此处分住宅和非住宅,住宅自动续期,非住宅缴费2、政府因公共利益需要提前收回土地使用权,并给与使用人一定补偿的,主要表现在城市房屋拆迁3、政府依法无偿强制收回,主要为建设用地使用权人未缴纳出让金或闲置土地两年以上4、建设用地使用权人以牟利为目的非法买卖土地使用权而被政府收回主要研究第二种和第三种情况,第二种情况:因为公共利益政府提前收回与补偿《土地管理法》第五十八条有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。《房地产管理法》第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《物权法》第一百四十八条建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。以上规定主要关注两点:1、公共利益如何认定?2、对土地面积怎样补偿?关于第一个问题争论不休,但是一直没有定论,我们针对中国的现实情况只来分析第二个问题即如何补偿,目前法律规定没有考虑两个关键因素a、土地价值:1999年《房地产估价规范》6.7.6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时,对该土地使用权如果视为提前收回处理,则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价,应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。该条规定表明,应该根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格来进行。土地使用权不予补偿的观点是错误的,在计算房屋的市场价值。实际上,在对拆迁房屋进行评估时,该房屋所在地理位置(即所谓的区位价格)对房屋的评估价格起到决定性作用,土地使用权的价格远远大于房屋的价值。《城市房屋拆迁管理条例》第42条中规定了土地使用权的价值包含在被拆迁房屋内,只是以房屋的区位代替了土地使用权的价值。2002年国务院法制办秘书行政司在一份回复一步解释了货币补偿款中包括对地使用权的补偿。《国务院法制办公室秘书行政司对北京是政府法制办公室(国法秘函(2002)15号,国法秘函(2002)15号)B、容积率问题:但是地方规定有所体现:2002年2月颁布的《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12条规定:被拆迁房屋合法占有的土地面积,超过其建筑面积除以标准容积率的超过部分的土地面积按照《浙江省实施土地管理法办法第29条规定予以补偿。标准容积率为住宅:1.3,办公、商业用房1.5,工业用房0.5,其他住房1.5,各市县政府在此标准上下浮动15%范围内确定。被拆迁房屋合法使用土地面积,以土地使用证的记载为准。第二十九条为公共利益需要使用土地或者为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地,经依法批准收回国有土地使用权的,对土地使用权人按照下列规定给予补偿(一)原以出让等有偿使用方式取得土地使用权,合同有约定的,按照合同约定补偿;合同未约定的,按照土地有偿使用合同期限的余期、土地用途、开发建设成本等因素予以补偿;(二)原以划拨方式取得土地使用权的,参照收回时征用非耕地的补偿标准予以补偿;(三)地上建筑物,按照城市房屋拆迁的有关法律、法规予以补偿。为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、村庄和集镇规划进行旧城、旧村改造,需要使用土地,经依法批准收回农民集体所有的土地使用权的,对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物,根据其实际价值予以合理补偿。对于土地面积又分为住宅和非住宅两种情况(1) 非住宅提前收回的补偿《土地管理法》第58条规定:适当补偿。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。单单从以上几个方面的条文来理解,政府返还剩余年限的土地出让金就不应该包含在适当补偿之内。《物权法》第一百四十八条建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。从上面的规定可以看出:实际上土地使用人获得了两笔费用:1是剩余年限的土地出让金。2是包含在被拆迁房屋的市场评估价格内的土地价值。(2) 住宅土地被提前收回的补偿所谓的“拆一补一”补偿方案,看似合情合理,实际非常无情,没有考虑拆迁前后的容积率变化掩盖了补偿的不合理性。美国土地补偿不仅考虑土地的现有价值而且还要考虑预期的、未来的利益,还要补偿相邻的土地所有者的利益。第三种:政府无偿收回主要指闲置土地的收回(1) 收回的主体根据《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》规定:人民政府或者土地管理部门有权依法无偿收回出让的国有土地使用权。地收回的程序《闲置土地处置办法》第5条规定:闲置土地的收回,由县政府土管部门报原批准机关批准后予以公告下达《收回国有土地使用权决定书》,终止合同或者撤销建设用地批准书,注销土地登记和土地证书。 收起