《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括以下五项:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。分析上述五项扣除项目,前四项是纳税人实际发生并有准确数字的,但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目,而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。《土地增值税暂行条 展开
《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括以下五项:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。分析上述五项扣除项目,前四项是纳税人实际发生并有准确数字的,但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目,而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除”,即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 加计扣除项目,要符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人,“从事房地产开发纳税人”不仅指房地产开发企业,还包括其他从事房地产开发的企业和个人;二是必须实际从事了房地产开发业务,对只从事房地产二手转让的企业,不得减除加计扣除项目。 【例题】某房地产开发公司销售其新建商品房一幢,取得销售收入1.4亿元,已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元,该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%,销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为()。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元 【答案】B 【解析】销售收入=14000(万元), 扣除项目合计=土地使用权费及开发成本4800 +房地产开发费用4800×10%+相关税金770+加计扣除费用4800×20%=4800+480+770+960=7010(万元), 土地增值额=14000-7010=6990(万元), 增值额与扣除项目比例=6990/7010=99.71%<100%, 土地增值税额=6990×40%-7010×5%=2445.50(万元)。 收起
