如果是买房出租收租的话就几乎跟签证没有关系,本人不在日本也可以找管理公司打理。有一篇房产投资的文章跟你分分享一下,购买收益性房产的要领一、资料篇虽然市场上收益性的房产资料很多,但真正具有投资价值的优良房产不多。如果收集很多房产信息,每个房都要看的话,要花很多的时间和精力,实际行动上也比较困难。不如选择几个比较有价值的去好好看一下。1.看清回报率假定满租表面回报率=年间收入÷购入金额(投资金额)假定 展开
如果是买房出租收租的话就几乎跟签证没有关系,本人不在日本也可以找管理公司打理。有一篇房产投资的文章跟你分分享一下,购买收益性房产的要领一、资料篇虽然市场上收益性的房产资料很多,但真正具有投资价值的优良房产不多。如果收集很多房产信息,每个房都要看的话,要花很多的时间和精力,实际行动上也比较困难。不如选择几个比较有价值的去好好看一下。1.看清回报率假定满租表面回报率=年间收入÷购入金额(投资金额)假定满租实际回报率=(年间收入-年间支出)÷购入金额(投资金额)年间支出包括固定资产税,物业管理费,修缮公积金及不动产管理公司的管理手续费当然,租金收入几乎相同的房产,运营费用也不一定相同,要事前确认。在买房之后不能保证以预想的租金成功招租,并且维持没有空房的情况下,不推荐用假定满员回报率来计算。2.位置谁都明白的问题,收益性房产的收入来源是从承租的入住者?商铺的承租者所支付的租金来的。所以,要投资收益性不动产的时候,要站在租借人的角度考虑。位置、离车站的距离等都有非常重要的决定因素。还有住居用的话,「周围的商业设施」?「学校区」,写字楼的话「大银行的支店」?「员工上下班? 来客时候的便利性」等,根据建筑物的用途不同承租者要求的环境也不一样。会有什么样的人或公司作为承租者来租用,也要具体考虑到。(同样的住居用楼房,一个人住还是一个家族住所要求的条件也不一样)实际看房时,有没有对招租不利的设施(垃圾处理厂、墓地、殡仪馆等),一定要事前通过住宅地图确认,也可以通过谷歌地图查找。如果是住宅楼的话,对该地区的人口增减率、一户家庭的人数、平均年龄等调查一下,对投资的成功也很有帮助的。除此之外,还可以考虑该地区的平均年收入情况。地区平均年收入和住居有着密切关系,建议通过资料调查。3.建筑年数等1981年日本建筑基准法修改之后,建筑物的耐震基准有大幅提高。所以,建在1981年之前的建筑物比1981年之后的建筑物在耐震性上有所差异。即便是收益率高,如果建筑年数长的话,不但可以出租利用的时间缩短,而且还需要大规模的维护,租金收入的大部分都会用于工事费。特别是建筑年数太久的建筑物,现在持有的房主有没有进行过大规模的维护,会决定购买之后的维修费用。在看房间时房屋的主要部分有没有问题,并尽可能查看过去的维护记录。4.尊法性建筑物是依据日本的建筑基准法而建,有被制限的部分。为了能证明建筑物的合法性,日本的建筑物在建筑之前有「建筑确认完了证」,建筑之后又有「检查完了证」。这些可以在检查机关检查之后领取。要充分注意的是有一些建筑物没有通过这些检查。即便是回报率高?位置好?建筑年数也没有问题,但如果是违法建筑物的话,银行不受理贷款的可能性很大,要特别注意。即便能以现金支付,银行不给贷款的房产在出售的时候很困难。(不能顺利买卖的房产不能算作优良房产)还有,即便是有检查完了证,在检查之后有用途变更?位置变更等情况而没有向管理机关汇报,这些也最好确认一下。除此之外,有没有达到各个地区制定的停车场附随义务,景观条例等也要确认。5.其他即便是由不动产专家作好的合同书,对有经验的个人投资家来说,在查看和已经入住者的合同书的时候,也有看不出问题的情况。如果现在的房主或者是管理公司当时没有把租借契约书作好或者是根本没有使用契约书的话,将来会有和入住者纷争的可能性。特别是关于押金?屋内原状恢复等条款,根据合同书的记载方法不同,记载内容和消费者保护法?民法有抵触,无效的例子也很多。「因为合同书上记载的押金?原状恢复等条款而败诉的房东的例子」在增加 收起
