您好,我最近想买房,得知有户人要卖房在县城里,没有房产证...

您好,我最近想买房,得知有户人要卖房在县城里,没有房产证土地证,那一片的居民都没有房产证土地证,我如果要买房需要签订什么协议,以后即使买卖合同无效,那争议的解决方式的协议还是有效的,签订什么协议可以防止以后可能会出现的纠纷。谢谢