第一是市场化。这表现在几个层面:(1)在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这等同于扩大了农村集体建设用地的市场化使用范围,在一定条件下,可以同等参与城镇化过程,实现土地价值的重估。(2)缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。这相当于土地市场的去行政化 展开
第一是市场化。这表现在几个层面:(1)在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这等同于扩大了农村集体建设用地的市场化使用范围,在一定条件下,可以同等参与城镇化过程,实现土地价值的重估。(2)缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。这相当于土地市场的去行政化,通过缩小征地范围和减少划拨,从而在征地之外给市场留下更多的空间。(3)稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。这意味着农村土地在所有权不变和农地农用的条件下,可以更加市场化地经营和流转,以实现规模化和农业现代化,特别是突破性提出赋予承包经营权的抵押和担保功能,这意味着农村耕地的资产和融资功能首次被决策层认可。这是一种认知理念上的跃升。第二是收益分配。这表现在几个层面:(1)建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。这意味着在征地环节将会提升农民在土地增值收益中的比重,如果在执行环节中土地增值收益的分配能够改变过去的补偿方式,转向参考土地市场市价补偿,那么将会显著提高农民的收益。(2)赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。这意味着农民的宅基地作为一项“沉睡的资产”,如果能够实现宅基地的流转、交易和抵押,那么这将明显提升农民财产性收入。根据测算,中国农村的住宅存量庞大,2010年为210亿平米,略高于同期城镇住宅存量,即使考虑到这些农村住宅多属自建、价值较低,210亿平米的存量住宅已经是一笔规模极为庞大的存量资产。(3)允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社,允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护,允许合作社开展信用合作。鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业,向农业输入现代生产要素和经营模式。这意味着未来的财政项目资金中,将会更多地考虑农村和农民的利益,通过财政和金融支持的手段加快农业经营模式的转变,从而可持续地增加农民的收入。第三是分类处置。这里的含义是三中全会所确定的土地改革方案事实上是一个分类改革的方案,具体而言:(1)对于耕地,既坚持了传统上的集体所有权这一基本前提未变,同时也坚持“农地农用”的基本原则未变,改变的重点是集中是耕地经营的方式上,方向是实现农业的规模种植和现代农业。(2)对于农村集体所有“经营性用地”,则提出在“在符合规划和用途管制前提下”流转,这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地距离真正意义上的市场化还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排,至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划,这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。表现在各地的试点方案,针对这个限制的解释通常把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等,对商品房开发依然是禁止的。(3)在农地向非农建设用地的转换环节,目前实行的征地和“土地招拍挂”机制没有改变,只是减少了征地的范围、提高对农民的补偿,这意味着交易环节,地方政府对土地市场的干预仍然较强。 收起
