当夫妻一方擅自处分共有房产时，房产是登记在一方名下，还是登记在双方名下，其效力的判定应该是不同的。我国《城市房地产法》确有“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定。但这里“共有人”的含义是什么呢？从立法本意来看，该条款中“共有人”的含义应该是指产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人，因为产权证是一种权利凭证，具有公示的效力。如果要求购房人审查拟交易的房产是否还存在其他的实 展开
当夫妻一方擅自处分共有房产时，房产是登记在一方名下，还是登记在双方名下，其效力的判定应该是不同的。我国《城市房地产法》确有“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定。但这里“共有人”的含义是什么呢？从立法本意来看，该条款中“共有人”的含义应该是指产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人，因为产权证是一种权利凭证，具有公示的效力。如果要求购房人审查拟交易的房产是否还存在其他的实际共有人势必会加重买受人的注意义务，这也是不现实的。因此，买受人依据卖房人提供的房产证进行交易是正当的、合法的，其交易行为应当受到法律的保护。由此，当房产登记在擅自处分人一人名下时，其与买受人的买卖行为应该认定为是有效的（善意取得）。当然，如果其他的实际共有人有证据证明买受人是恶意的，其买卖行为便不再受到法律的保护，比如，其他实际共有人有证据证明买受人明知道房产是夫妻二人共有的房产，甚至也知道夫妻二人正在离婚纠纷之中，那么买卖行为便会因为买卖双方恶意串通而导致无效，即使房产已经过户到买受人名下，买受人也应该返还房产。因此，在房产登记在擅自买房人一人名下时，原则上应该认定行为有效，只有在买卖双方恶意串通的情况下才无效，举证责任在其他实际共有人一方。相反，如果在这种情形下认定无效，势必会损害无辜买方的利益，助长卖方以其他共有人不同意为理由而随意反悔，从而也不利于不动产的交易，这与我国《物权法》立法本意相违背。认定买卖行为有效还可以增强人们的法制观念，在房产登记的问题上要依法办事，而不是依习惯办事，对推进法治建设是有积极意义的。当房产登记在夫妻二人名下时，按照《城市房地产法》规定，未经其他共有人书面同意的，不得转让。前面已经陈述，此处的“共有人”是指产权证上登记的共有人，因此，当房产登记在夫妻二人名下时，夫妻一方擅自处分的行为无效。同样，这也存在着例外的情形，这就是当买受人善意取得时买卖合同应该有效，但这需要买受人对自己的“善意”提供证据，而且必须是已经办理了过户手续，如果尚未办理产权变更手续，也不构成善意取得，买卖行为依然属于无效。总之，在房产登记在夫妻二人名下时，夫妻一方擅自卖房的行为原则无效，但善意取得为例外，这时举证责任在买受人。相反，在这种情况下如果采用了原则有效的做法，显然违反了我国《物权法》的规定，同时也会严重损害房屋所有人的利益。同时，在这种情况下认定买卖行为无效，可以加强买受人的主意义务，促使其对房产登记情况进行认真的核实，减少不必要的纠纷。综上，依据产权登记的两种不同情形，擅自买卖行为效力的认定原则也是不同的，第一种情形以有效为原则，无效为例外，而且认定无效的举证责任在实际共有人。第二种情形以无效为原则，有效为例外，而且认定有效的举证责任在买受人。针对不同情况采用不同的原则，具体问题具体分析，兼顾和平衡了实际共有人和买受人的利益。 收起
