一城郊已婚农民A,育有三名子女,因被征地得到一处集体所有的拆迁安置房,（来自福州盛景黄山小区）

一城郊已婚农民A,育有三名子女,因被征地得到一处集体所有的拆迁安置房,妻子去世后,A与长女与2005年签订一份房屋买卖合同(其它两名成年子女未签字),将房产卖给本市一名城镇居民,合同约定房产交付后需办理土地使用证并过户(未注明办理集体还是国有土地使用证),房产与当年交付并收到全款,但土地使用证一直未办理,也未过户。2015 A与长女与买方又签订了补充协议(其它两名成年子女未签字),约定房屋可以由买方转让给其他人,卖方无权干涉,并约定房产过户后,买方再支付卖方9000元。A在2015年将集体土地使用证变更为国有土地使用证,但房产还未过户就去世。2016年买方要求A三名子女办理过户手续,其它两名子女提出未同意卖房,不同意过户。问:1.房屋买卖合同及补充协议是否有效?(疑点:集体所用土地房屋虽禁止出售给集体外的成员,但补充协议签订时已办理了国有土地使用证的情况)2.如买卖合同成立,成立时间是合同签订时间还是补充协议签订时间?如果合同生效时间是补充协议签订时间,买方是否应该支付卖方10年间房屋的合理增值费用。3.买方明知房产有其他继承人,能否利用在合同中约定的要求A及长女保证房产产权无争议条款,主张自己是善意第三人。4.A的其他两名子女能否主张合同无效,要求买方退回房产?或要求买方支付合理补偿费用,如支付补偿费用,应该按2005年合同签订时集体所有的房产价值补偿,还是2015年补充协议签订时国有土地使用权的房屋价值补偿? 收起