商品房预登记后开发商找各种理由要钱,最后直接说不办按揭都分期,不要就审请退房!

请问在商品房买卖中，我先签了预登记书，并交了相应比例款项，现开发商让签合同，但他现在由于五证不齐全，我拒绝签合同（因为五证不全为其一，其二是不给办理按揭贷款，只能分期，与其初买时说法不一样），现开发商要求我退房，但钱只退所按交的，还要等退的房买出去了才能退我款。我现在想问：1、我直接起诉好，还是同开发商沟通处理好。沟通处理如何提要求，如何来做可降低风险。2、若我直接起诉，请问法院多长时间受理，一般多长时间有结果，如果我赢，开发商不执行，我请求强制执行，又要多长时间，你给估算一下，从头到结束需要多长时间。3、另外，真个过程，若请你，费用需要多少，若我赢了费用是否可以要求对方承担，还是怎样的一种分担方式。4、由于开发商本来就违约，再证件不齐的情况下就开始预售，我想问，是不是也可以通过房管局解决此项问题，如果通过房管局局解决不了，是不是也可以一同起诉房管局管理不力呢？ 收起