房改房与商品房的区别？

房改房与商品房的区别: 这两种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范,但是在使用和交易方面有着一定的区分。 一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。 二、房改房。房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。 成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定,成本价的产权人可选择两种收益方式: 1.直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。 2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。 标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。 收起