行政判决

房屋没用竣工验收合格，天津市国土资源和房屋管理局就给开发商办理初始登记。法院判决对否？天津市滨海新区人民法院 行 政 判 决 书                               (2013)滨海行初字第276 号    原告周  住天津市滨海新区大港油。    委托代理人周小华，系原告之父，男，汉族，大港  住同原告，居民身份证号码:120109196003236535。    被告天津市国土资源和房屋管理局，住所地天津市和平区曲阜道84号。    法定代表人刘子利，局长。    委托代理人郑青，天津市房地产登记发证交易中心干部。    委托代理人黄勇，天津市房地产登记发证交易中心干部。    第三人天津开发区中天物业发展有限公司，住所地天津市滨海新区大港东环路1号。    法定代表人谢学农，董事长。    委托代理人高玉芳，天津四方君汇律师事务所律师。    原告周不服被告天津市国土资源和房屋管理局为第三人天津开发区中天物业发展有限公司办理大港区东环路 1-1号楼420号房屋初始登记一案，原告于2013年9月16日向木院提起行政诉讼，本院于2013年9月l6日受理后，于2013年9月17日向被告邮寄送达了起诉书副木、应诉通知书及举证通知书。因天津开发区中天物业发展有限公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依原告的申请追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了木案。原告的委托代理人周小华，被告天津市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)的委托代理人郑青、黄勇，第三人天津开发区中天物业发展有限公司(以下简称中天物业公司)的委托代理人高玉芳到庭参加了诉讼。木案现已审理终结。    木案被诉具体行政行为是:被告市国土房管局于2009年1月23日为第三人中天物业公司办理的大港区东环路1-1号楼420号房屋的初始登记。    被告于2013年9月29日向木院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据: (一)证据:    证据一、《初始(设定)登记申请书》，第三人于2009年1月19日提交;    证据二、中天物业公司的营业执照、经办人的身份证复印件及委托书;    证据三、房地证津字第109050800002号《天津市房地产权证况证明大港区东环路1-1.1-2、1-3号楼项目的土地权属情况;    证据四、原天津市大港区规划局在2008年6月30日作出的2008大港建证(补)0005号《建设工程规划许可证》及附件、附图，备注一栏中注明原证号是津港规建许字2005第069码号，因原证丢失后来又补发的; 证据五、原天津市大港区规划局在2008年7月1日作出的2008大港建验证0009号《天津市建设工程规划验伙合格证》;     证据六、原天津市大港区地名委员会办公室于2008年6月24日作出的津港地名证(2008)发16号《标准地名证明》及附图;    证据七、《房产测绘成果报告书》三份，是由天津市国土资源和房屋管理局测绘大队于2009年1月此日作出的，内容是关于大港区东环犀1-1、1-2、1-3楼的建筑面积的测绘情况;    证据八、被告于2006年9月8日作出的登记证明号为060900000477号的《天津市房屋登记证明》(预售登记)     (二)依据:    依据一、《天津市房屋权属登记条例》第二十六条;    依据二、《天津市房屋权属登记规范》第三章"房屋所有权登记"第一条 "初始登记"第1款 "国有土地房屋的初始登记"第(2)项"新建房屋的初始登记，申请人应当向登记机构提交下列文件……"。    原告周诉称，第三人中天物业公司所建楼盘中天大厦于2012年7月2日才取得《天津市建设工程竣工验伙备案书》但被告在2009年1月23日就为其办理了初始登记。此后第三人未经原告同意，在2009年9月22日为原告代办了房产证。《天津市房屋权属登记条例》第二十四条和《天津市房屋权属登记规范》第三章 "房屋所有权登记"第一条 “初始登记"第1款“国有土地房屋的初始登记"第(1)项都要求开发商在竣工验收合格三十日内申请初始登记。房屋竣工验收合格是被告进行初始登记备案的先决条件，而非进行登记时所需的要件，而房屋竣工验伙合格只有竣工验收备案书才能证明。被告未遵照竣工验收合格后再办理初始登记的程序，在第三人提交《天津市建设工程规划验收合格证》作为验收合格证明材料的情况下进行初始登记是错误的。被告的行为违反《天津市房屋权属登记条例》和《天津市房屋权属登记规范》两项法规，同时也侵害了原告要开发商在房屋竣工验收合格后再办产权证的合法权利，使原告承担了安全风险。为此原告多次要求被告撤销该初始登记，但都被拒绝。请求判令撤销被告于2009午1月23日向第三人所建的中天大厦所做的初始登记的行政行为。    原告向木院提交了以下证据:    证据一、(2011)滨港民初字第1640号民事判决书，证明原告曾向法院起诉要求第三人出示大港区东环路1-1楼的商品房竣工验收合格证，法院判决第三人出示的是《天津市建设工程竣工验收备案书》;    证据二、法院的执行笔录，证明原告就生效的判决向法院申请强制执行，第三人向原告出示了《天津市建设工程竣工验收备案书》，备案书的签发日期是2012年7月2号，晚于初始登记的日期，证明被告进行初始登记的楼盘没有竣工验收合格;    证据三、编号为2007-9005011的《天津市商品房买卖合同》，合同生效日期为2007年11月11日，证明原告与木案有利害关系; 证据四、原告所购房屋大港区东环路1-1-420房屋的房 地产权证，证号为房地证津字第109020910480号，填发时间为2009年9月22日，证明被告在没有竣工验收合格的情况 下办理了初始登记，致使原告错误的领取了房地产权证。     被告市国土房管局辩称，一、原告不具有合法的诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》(法释[2000]8号)第十二条的规 定:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。被告作出 的初始登记行为是依天津开发区中天物业发展有限公司的申 请作出的，该行为与原告没有法律上的利害关系，与其有利害关系的是转移登记行为，故原告不具备合法的诉讼主体资格。二、原告起诉超过起诉期限。被告的初始登记行为系2009年1月作出，原告于2009年9月办理房地产权证时就应该知道已经办理了初始登记，其于2013午9月提起行政诉讼，明显超过了行政诉讼法及司法解释规定的两年的起诉期限。三、被告具体行政行为合法。天津开发区中天物业发展有限公司在办理初始登记时，提交的登记要件齐全，其中2008大港建验证 0009《天津市建设工程规划验收合格证》，就是证明竣工验收合格的文件，符合《天津市房屋权属登记条例》规定的登记条件。登记机关在该过程中履行了必要的审查程序，尽到了审慎义务，是合法的行政行为。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    第三人中天物业公司述称，该初始登记完全是由被告按照法定程序作出的，文件是第三人完全按照法律规定提交的，所以被告作出的具体行政行为程序合法，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    第三人未向法院提交证据。    经庭审质证，木院对证据作如下确认:    对被告提供的证据，原告和第三人对真实性、合法性和关联性均无异议;对原告提供的证据，被告和第三人对真实性、合法性和关联性均无异议，但不认同其证明目的。故木院对原、被告提供的各项证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。    经审理查明，原告周与第三人中天物业公司于2007年11月11日签订了《天津市商品房买卖合同况购买了第三人开发的位于大港区东环路1-1楼420号房屋一套。2009年1月19日，第三人向被告提交了《初始(设定)登记申请书》，营业执照、经办人身份证复印件及委托书、房地证津字第109050800002号《天津市房地产权证》，2008大港建证(补)0005《建设工程规划许可证》及附件、附图、2008大港建验证 0009《天津市建设工程规划验收合格证》、津港地名证(2008)发16号《标准地名证明》及附图、《房产测绘成果报告书》和060900000477号《天津市房屋登记证明》(预售登记）申请为大港区东环路 1-1号楼办理初始登记。2009年1月23日，被告依据上述材料办理了初始登记。2009年9月，原告办理了房屋所有权转移登记，依法取得了《房地产权证》。    另查，原告曾于2011年向木院提起民事诉讼，要求判令中天物业公司出示原告所购房屋的竣工验收合格证，木院判的，决中天物业公司出示大港区东环路1-1楼420号《天津市建设工程竣工验收备案书》，在执行过程中该公司向原告出示了 2012年7月2日补办的《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告还曾于2012年向木院起诉确认其所购房屋房产证无效 并要求被告收回，未获法院支持。     木院认为，《最高人民法院关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不 服的，可以依法提起行政诉讼。木案中，原告于2007年从第三人处购买了涉案房屋，并于2009年9月取得了《房地产权证》，系房屋和土地登记簿上载明的权利人，故原告与房屋登记行政行为具有法律上的利害关系，符合行政诉讼的起诉条件，被告关于原告与初始登记无利害关系的的抗辩主张不符合法律规定，木院不予采信。被告主张原告于2009年9月办理房地产权证时就应知道初始登记，但原告并非房屋登记的专业人士，并不必然知悉房地产权证办理和初始登记之间的关系，且被告也未提供任何证据证明其主张，因此原告于2013年9月提起行政诉讼未超过诉讼时效，对于被告关于原告起诉超过法定起诉期限的主张木院不予采信。    根据《天津市房屋权属登记条例》第五条和《天津市房屋权属登记规范》第一章 "总则"第六条 "房屋权属登记事务分工"第1款之规定，被告具有行政主体资格和办理木市范围内房屋初始登记的法定职责，其委托天津市房地产登记发证交易中心具体办理房屋权属登记事务符合法律规定。被告受理了第三人提出的初始登记申请，对第三人提交的各项材料进行了审查，并在三十日内作出了初始登记，符合《天津市房屋权属登记条例》和《天津市房屋权属登记规范》的规定，其行政程序合法。原告主张《天津市房屋权属登记条例》第二十四条和《天津市房屋权属登记规范》第三章"房屋所有权登记"第一条 "初始登记"第1款 “国有土地房屋的初始登记"第1项都规定房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，故被告应依据《天津市建设工程竣工验收备案书》而非《建设工程竣工规划验收合格证》来办理初始登记，但上述条款是对房地产开发企业申请办理初始登记时间的规定，而非对登记机关审查要件的规定。至于第三人何时办理竣工验收备案，与被诉具体行政行为无关。《天津市房屋权属登记条例》第二十六条明确规定:"申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件:(一)申请书;(二)申请人身份证明书; (三)土地使用权证书;(四)建设工程规划许可证;(五)竣工验收证明材料;(六)地名证明;(七)房屋测绘成果报告。"其中第(五)项规定的是 "竣工验收证明材料"，并非原告所主张的《天津市建设工程竣工验收备案书》。《天津市房屋权属登记规范计第三章 "房屋所有权登记"第一条 "初始登记"第1款 《国有土地房屋的初始登记"第2项规定:"新建房屋的初始登记，申请人应当向登记机构提交下列文件 1、申请书;2、申请人身份证明;3、国有土地使用证或者建设用地批准书和划拨决定书;4、建设工程规划许可证及附件、附图;5、经建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表或者天津市建筑安装工程和市政基础实施工程竣工验收备案通知书或者建设工程竣工规划验收合格证或者天津市建设工程质量证书;6、标准地名证明文件(查验原件、复印件留存)7、房屋测绘成果报告，已办理预售登记的，还应该提交预售登记证明。"该规范明确列举的竣工验收证明材料包括经建设、勘察、设计、 施工、监理等单位联合签署的竣工验伙备案表或者天津市建筑安装工程和市政基础实施工程竣工验收备案通知书或者建设工程竣工规划验收合格证或者天津市建设工程质量证 书四种文件，"或者"是指提供任何一种即可，而非必须提供哪一种，因此，被告将第三人提交的《天津市建设工程规划验收合格证》视为竣工验收合格证明并不违反法律和行政法规的规定。行政登记是主管机关依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。只要申请人提交的申请材料符合法律规定，登记机关即应依法予以登记。第三人已向被告提供了上述规定所要求的全部材料，符合初始登记条件，被告据此作出大港区东环路1-1楼420室房屋的初始登记合法。综上，被告为原告所购买的大港区东环路1-1楼420室房屋办理初始登记的具体行政行为证据充分、程序合法、适用法律正确，木院予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第 (一)项之规定，判决如下:    维持被告天津市国土资源和房屋管理局于2009年1月23日作出的大港区东环路1-1楼420房屋的初始登记。    案件受理费50元，由原告周承担(原告己预交木院)。如不服木判决，可在判决书送达之日起十五日内院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副木，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长；秦秀敏代理审判员；丁晓雨人民陪审员；孙孟春2013.10.25                                                       此件与原件核对无异文件编号131029-163140-42-48-050451                                                     书 记员；刘清华                                                    速 录员；张腾腾附:法律释明     1、中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决:     (一)具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。     (二)具体行政行为有下列情形之一的，判决撒销或者部分撒销，并可以判块被告重新作出具体行政行为:     1.主要证据不足的;     2?适用法律、法规错误的;     3.违反法定程序的;     4?超越职权的;土滥用职权的。     (三)被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。     (四)行政处罚显失公正的，可以判决变更。 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